房地产行业跟踪报告：供求回升、热度低迷、龙头开发商谨慎

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告 2022 年 10 月 14 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -18.86%-12.08%-5.30%1.48%8.26%15.04%2021/102022/12022/42022/7房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 40 周新房成交同比增速回升，黄金周二手房成交表现较好》2022.10.09 《换房退税政策点评：政策组合红利明显，看好销售触底回升》2022.10.05 《销售同比跌幅收窄，当月 TOP50 房企中约三分之一正增长》2022.10.02 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 供求回升、热度低迷、龙头开发商谨慎 [Table_Summary] 投资要点：  根据海通地产 2022 年 7 月 1 日报告《供求减少、热度回升、成交额分化》，我们选取该 22 个样本城市研究了 2022 年第一次集中供地情况。本报告继续研究上述城市 22 年第二次集中供地情况  22 年第二次集中供地的成交楼面价低于第一次供地。从 2022 年 22 个城市第二次集中供地的总体成交情况看，成交宗数、成交占地面积、成交规划建面、成交楼面均价、平均溢价率、成交金额分别为 448 块、2019 万平、4317 万平、12641 元/平、4%、5446 亿元。2022 年第二次集中供地的推地楼面均价大于2022 年第一次，而 2022 年第二次集中供地的成交楼面均价却小于 2022 年第一次。城市间土地成交额分化比较严重。成交金额最高的是上海为 780 亿元，而成交金额最低的是长春仅为 5 亿元。  22 年第二次集中供地供求量反弹，成交均价略降，溢价率持平，流拍率继续回落。2022 年第二次集中供地成交土地建面为 4317.3 万平，环比上升 10.2%；2022 年前两次集中供地成交土地建面累计为 8233.5 万平，同比下滑 56.9%，增速环比回升 9.25 个百分点。2022 年第二次集中供地土地成交金额为 5445.8 亿元，环比上升 9.61%；2022 年前两次集中供地土地成交金额累计为 10414.1 亿元，同比下降 38.6%，增速环比回升 15.4 个百分点。  2022 年第二次集中供地土地成交楼面均价为 12613.9 元/平，环比回落 0.57%；2022 年第二次集中供地土地平均溢价率为 3.77%，环比回落 0.20 个百分点。2022 年第二次集中供地土地平均流拍率为 8.20%，环比回落 6.94 个百分点。  22 年前两次集中供地城市土地成交面积和成交额约占 2021 年 32%和 45%。如果我们以 2021 年为基数，2022 年前两次集中供地的土地成交规划建面、土地成交金额分别为 8233.5 万平、10414.1 亿元，占 2021 年全年的 32.3%、45.4%。  龙头开发商在 22 个城市 22 年第二次集中供地中拿地力度环比回落。5 家龙头开发商（碧桂园、万科地产、保利发展、中海地产等）在 22 年第二次集中供地中拿地建面为 318.0 万平，环比回升 2.82%；5 家龙头开发商在 2022 年前两次集中供地中拿地建面累计为 627.2 万平，同比下降 73.7%，增速环比回升 8.57个百分点。5 家龙头开发商在 2022 年第二次集中供地中拿地金额为 492.9 亿元，环比下滑 7.98%；5 家龙头开发商在 2022 年前两次集中供地中拿地建面累计为1028.6 万平，同比下滑 62.3%，增速环比回升 7.29 个百分点。5 家龙头开发商在 2022 年第二次集中供地中拿地金额最多的城市是上海为 83.3 亿元。总体上此次集中供地中龙头开发商拿地偏谨慎，各城市冷热不均。  22 年前九月全国情况：土地供求同比下降，价格攀升。1-9 月，全部统计城市住宅用地成交建面累积 66953.0 万平，同比下降 41.0%。9 月，全部统计城市住宅土地成交楼面均价上升至 4924.3 元/平，同比上升 14.0%。9 月，全部统计城市住宅用地成交溢价率升至 3.36%。  投资建议。2022 年 10 月 11 日，A 股沪深 300 指数 2022 年动态 PE 在 10.3 倍，房地产板块 2022 年动态 PE 在 10.1 倍。我们继续看好行业蓝筹企业。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园、旭辉控股集团；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A 。风险提示。偏紧的货币政策和地产调控政策将影响房地产市场的需求以及价格。 仅供内部参考，请勿外传 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 1. 22 年第二次集中供地的成交楼面价低于第一次供地 根据海通地产 22 年 7 月 1 日报告《供求减少、热度回升、成交额分化》，我们选取了 22 个样本城市（长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、厦门、深圳、天津、南京、济南、宁波、苏州、长沙、郑州、合肥、成都、武汉、上海）研究了 22 年第一次集中供地情况。本报告继续研究上述城市 22 年第二次集中供地情况。 从 2022 年 22 个城市第二次集中供地的总体推地情况看，推地宗数、推地占地面积、推地规划建面、推地楼面均价分别为 488 块（2022 年第一次为 469 块）、2227 万平（2022年第一次为 2134 万平）、4800 万平（2022 年第一次为 4713 万平）、13038 元/平（2022年第一次为 12116 元/平）；从 2022 年 22 个城市第二次集中供地的总体成交情况看，成交宗数、成交占地面积、成交规划建面、成交楼面均价、平均溢价率、成交金额分别为448 块（2022 年第一次为 398 块）、2019 万平（2022 年第一次为 1730 万平）、4317万平（2022 年第一次为 3916 万平）、12641 元/平（2022 年第一次为 12687 元/平）、4%（2022 年第一次为 4%）、5446 亿元（2022 年第一次为 4968 亿元）。从总体上看，2022 年第二次集中供地的推地面积和成交面积都大于 2022 年第一次。2022 年第二次集中供地的推地楼面均