房地产行业研究周报：金九缺席，银十可期

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 10 月 10 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡冰清 联系人 hubingqing@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:从因城施策到降系统成本》 2022-10-07 2 《房地产-行业研究周报:公募 REITs扩 募 呼 之 欲 出 ——REITs周 报 》 2022-10-02 3 《房地产-行业点评:济弱扶倾——央行 9.29 差 别 化 信 贷 政 策 点 评 》 2022-09-30 行业走势图 金九缺席，银十可期 行业追踪（2022.9.25-2022.10.8） 本周观点：金九缺席，银十可期 9 月百强销售同比降幅较 8 月基本持平，“金九”不显，期待“银十”发力。克而瑞数据显示，2022 年 9 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降 1.1%，同比下降 37.0%，同比增速较 2022 年 8 月基本持平；1-9 月累计销售金额同比下降 44.5%，增速较 1-8 月上升 3.5pct。1-9 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 房企的销售金额入榜门槛分别达 1432、689、457、303、97 亿元，同比变化-37.4%、-47.5%、-53.4%、-50.8%、-52.3%，其中 TOP30 门槛下降最为明显。 百强房企单月销售金额中 47 家环比增长，较 8 月增加 6 家，27 家同比增长，较 8 月增加 4 家。TOP50 房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为城建发展(224.8%)、越秀地产(175%)、万达集团(120.4%)、保利置业(80.9%)、仁恒置地(74.9%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(58.8%)、城建发展(17.1%)、越秀地产(11.4%)、仁恒置地(3.9%)、华发股份(-10.8%)。 销售承压加速结构性分化，地方国企受益延续。9 月销售数据延续 8 月态势：1）龙头与中小房企销售分化加剧。2022 年 9 月 TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比变化-11.6%、-12.4%、-29.9%、-35.4%、-65.9%，增速较 2022 年 8 月分别变化+15.9pct、+8.6pct、+16.4pct、-2.2pct、-16.6pct，TOP10 房企增速大幅跑赢百强，头部房企销售逆势向好。2）国企与民企销售分化加剧。2022 年 8 月，国央企单月销售同比+16.1%（其中，央企同比+5.2%，地方国企同比+51.5%），民企单月销售同比-45.1%，增速差达 61.1pct，需求侧“买国企不买民企”趋势延续。 政策工具多向轮动，对冲基本面下行压力。在信贷端，9 月 29 日，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，对于 2022年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；9 月 30 日，央行再度决定下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%；9 月 30 日同日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自 2022 年 10 月 1 日至2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。 受节庆网签滞后影响，10 月新房、二手房销售同比下行 新房市场本周成交 101 万平，月度同比-51.42%，相较上月下降 37.23pct；累计库存 16287 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交 4 万平，月度同比-71.72%，相较上月下降 88.74pct。土地市场本周成交建面 4037 万平，滚动 12 周同比+15.96%；成交总额 717 亿元，滚动 12 周同比+12.82%；全国平均溢价率+1.45%，滚动 12 周同比-3.05pct。 投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%2021-102022-022022-06房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：金九缺席，银十可期 ............................................................................................... 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 5 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 5 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................. 9 2.2.1. 新房成交情况 ........................................................................................................................ 9 2.2.2. 新房推盘去化 ...........................................