房地产行业研究周报-REITs周报：保障性租赁住房REITs备受追捧

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 09 月 04 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:曲折复苏，二次探 底 —— 统 计 局 7 月 数 据 点 评 》 2022-08-16 2 《房地产-行业研究周报:AMC 有望成为本轮地产供给侧改革的加速器》 2022-08-14 3 《房地产-行业研究周报:首单公租房REITs即 将 问 世 ——REITs 周 报 》 2022-08-14 行业走势图 保障性租赁住房 REITs 备受追捧——REITs 周报 (2022.08.28-2022.09.02) 保障性质租赁住房 REITs 上市热度高 8 月 31 日，首批 3 只保障性质租赁住房公募 REITs 上市交易，基本实现 30%的涨停。 自 2021 年 6 月 21 日首批公募 REITs 上市，至今已有 17 只公募 REITs 基金上市交易，公募 REITs 市场热度不降反升。首批公募 REITs 上市的首日涨幅普遍较低，涨幅均低于 1%，另外有 5 只基金上市首日略有下跌。之后上市交易的 8 只 REITs 基金大多数首日实现 20%以上的涨幅，其中有 4 只基金单日涨停或接近涨停，分别为本周上市交易的三只保障性租赁住房 REITs 和园区基础设施类的建信中关村产业园 REIT；仅有两只基金首日涨幅较低，华夏中国交建高速 REIT、国金中国铁建高速 REIT 的首日涨幅分别为 2.2%、0.28%。 本周，多支公募 REITs 基金发布 2022 年中报，首批公募 REITs 披露了 2021年和 2022 年截至目前的实际现金分配情况。9 只首批公募 REITs 的 2021 年现金分配比例均超过了 94%，全部超过收益分配比例 90%的最低限额；其中4 只基金的现金分配全部于 2022 年上半年完成，整体看现金分配情况较好。 经过一年多的运行，公募 REITs 加速扩容，项目审批逐渐转向常态化。8 月29 日、30 日，华夏合肥高新产园 REIT、国泰君安临港 REIT 先后获得证监会批文，公募 REITs 的规模有望进一步扩大。目前共批准 19 只公募 REITs产品上市，资产范围涵盖高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等各种类型。已上市项目募集资金 580 多亿元，总市值 650 亿元，回收资金带动新项目投资额近 3000 亿元，市场认可度较高，运行总体平稳。其中上海、重庆、杭州、南京、西安等地区均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与基础设施 REITs 试点，保障性租赁住房 REITs 的规模有望进一步扩张。 本周 REITs 跑赢上证综指 本周，REITs 指数上涨 0.34%，上证综指下跌 1.54%，国债指数上涨 0.09%。滚动 4 周，REITs 指数上涨 2.33%，上证综指下跌-1.26%，国债指数上涨 0.54%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 9 月 2 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.36；REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.72。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类 REITs 上涨 0.44%，特许经营权类 REITs 上涨 0.26%。滚动 4 周，产权类 REITs上涨 2.00%，特许经营权类 REITs 上涨 2.52%。整体看本周产权类 REITs 指数表现强于特许经营类 REITs 指数。 产权类 REITs 的 ABS 估值普遍低于特许经营权类 REITs 截至 2022 年 9 月 2 日，ABS 估值最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到15.05 倍；估值最低的是华夏北京保障房 REIT，ABS 估值 2.31 倍。分资产类型看，产权类 REITs 的 ABS 估值在 5 倍以下；特许经营权类 REITs 普遍估值在 5 倍以上，仅富国首创水务封闭式 REIT 估值为 3.4 倍。 投资建议：首批保障性质租赁住房 REITs 上市交易，延续市场热度，上市交易首日基本实现 30%的涨停，表现了市场对于该类 REITs 的认可。未来保障性租赁住房 REITs 的规模有望进一步扩张。随着政策的逐渐落地，我们看好REITs 市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%2021-092022-012022-05房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 保障性质租赁住房 REITs 上市热度高 ....................................................................................... 3 2. 本周 REITs 跑赢上证综指 ............................................................................................................ 4 2.1. 产权类 REITs 和特许经营类 REITs 均上涨 .............................................................................. 4 2.2. 产业园区类 REITs 日均换手率偏高 ........................................................................................... 5 3. 产权类 REITs 的 ABS 估值普遍低于特许经营权类 REITs ...................................................... 6 4. 本周 REITs 审批进度 ..................................................................................................................