华润万象生活(1209.HK)成长趋势稳健，长期发展可期

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 华润万象生活（1209.HK）公司半年报 2022 年 09 月 04 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 9 月 2 日收盘价（港元）34.452 周股价波动（港元）30.4-54.73总股本（亿股） 22.83总市值（亿港元） 814相关研究 [Table_ReportInfo] 《华润万象生活（1209.HK）2021 年年报点评：经营业绩靓丽，可持续发展力突出》2022.04.03 《华润万象生活：收购禹洲服务，规模拓展加速》2022.01.06 《商业航母，规模拓展和管理品质并行》2021.08.27 市场表现 [Table_QuoteInfo] 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -4.58 -17.85 0.54 相对涨幅（%） -7.04 -6.85 -10.80 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 成长趋势稳健，长期发展可期 [Table_Summary] 投资要点：  核心指标稳健增长。  1）公司 2022 年 1H 实现营业收入人民币 52.78 亿元，同比增长 31.5%。其中，住宅物业管理服务板块收入人民币 33.54 亿元，同比增长 40.2%；商业运营及物业管理服务板块收入人民币 19.24 亿元，同比增长 18.5%。  2）2022 年 1H 公司毛利润和核心净利润分别为 16.72 亿元人民币和 10.4 亿元人民币，同比分别增长 29.4%和 33.5%；毛利率为 31.7%，较 2021 年同期基本持平。公司董事会决议宣派中期股息每股人民币 0.127 元，折合港币0.145 元。  零售额保持增长，商业版图持续扩张。  1）截至 2022 年 1H，公司旗下在营购物中心实现零售额人民币 596.7 亿元，同比增长 6.6%，租金减免前经营利润率稳步提升 1.6 个百分点至 65.5%，购物中心运营服务收入人民币 7.5 亿元，同比提升 13.6%。  2）新签合约方面，公司 2022 年上半年新签母公司商业运营项目 8 个，于上海、成都、厦门等重点城市成功获取优质第三方购物中心项目 7 个，高品质新开购物中心 6 个，新增武汉万象城、福州万象城和海口万象城 3 个重奢购物中心，带动公司在营重奢购物中心增至 11 个。  在管项目保持扩张，多措并举积极外拓。公司 2022 年上半年市场化直拓合约面积 2220 万平方米，同比增长 25.4%。公司在管住宅及其他非商业物业项目 1317 个，较 2021 年同期新增 700 个，在管总建筑面积为 244.7 百万平方米，同比增长 122.9 百万平方米。公司 2022 年上半年来自写字楼的商业运营及物业管理服务收入为人民币 751.3 百万元，较去年同期增长 8.9%，占总收入 14.3%。截至 2022 年 6 月 30 日，公司为 24 个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为 1.6 百万平方米; 为 128 个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为 8.7 百万平方米。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为华润万象生活属商管方向央企龙头公司，具备明显竞争优势和可持续发展能力。我们预测公司 2022 年 EPS为 1 元每股。考虑公司商管行业龙头地位和较强股东背景，给予公司估值适度溢价，即 2022 年 35-40 倍 PE 估值，对应市值区间为 991-1132 亿港元，对应合理价值区间为每股 43.41-49.61 港元。（本文非特别注明，均以人民币计价，1 港元=0.81 人民币）。风险提示：房地产行业总量下行风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 6783.79 8887.59 12196.20 16321.44 22460.90 （+/-）YoY（%） 15.5% 31.0% 37.2% 33.8% 37.6% 净利润（百万元） 817.71 1724.93 2292.92 3047.59 4044.37 （+/-）YoY（%） 124.1% 110.9% 32.9% 32.9% 32.7% 全面摊薄 EPS（元） 0.36 0.76 1.00 1.34 1.77 毛利率（%） 33.63% 19.42% 18.81% 18.68% 18.01% 净资产收益率（%） 6.6% 12.42% 14.17% 15.85% 17.38% 资料来源：公司年报（2020-2021），海通证券研究所 仅供内部参考，请勿外传 公司研究·华润万象生活（1209.HK）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 事件：华润万象生活公告 2022 年中期业绩 点评： 2022 年上半年公司业绩情况： 核心指标稳健增长。截至 2022 年 6 月 30 日，公司实现营业收入人民币 52.78 亿元，同比增长 31.5%。其中，住宅物业管理服务板块收入人民币 33.54 亿元，同比增长 40.2%; 商业运营及物业管理服务板块收入人民币 19.24 亿元，同比增长18.5%。期内，公司毛利润和核心净利润分别为 16.72 亿元人民币和 10.4 亿元人民币，同比分别增长 29.4%和 33.5%；毛利率为 31.7%，较 2021 年同期基本持平。根据公司 2022 年中期业绩公告，公司董事会决议宣派中期股息每股人民币 0.127元，折合港币 0.145 元。 表 1 公司利润表情况 单位：百万元 1H2022 1H2021 YOY% 海通分析 一、营业总收入 5278 4014 31.47% 主要由于：（1）收并购公司财务并表及市场化外拓，物业管理在管建筑面积大幅增加带来显著的业绩增长;(2）来自华润置地及第三方业主的合约商业项目数量上升，令商业运营管理服务收入 二、营业总成本 减：营业成本 3605 2722 32.46% 减：销售费用 53 23 133.38% 主要由于公司随着外拓力度加大市场拓展费用增加所致 减：管理费用 430 388 10.78% 减：财务费用 36 38 -5.43% 加：投资物业公平值变动 37 7 434.43% 加：金融工具公平值变动 5 36 -86.11% 主要系分租项目深圳布吉万象汇租金水平提升评估增值所致 加：应占合营企业业绩 0 0 132.62% 加：应占联营公司业绩 0 - 加：其他收入及收益 284 223 27.37% 三、利润总额 1406 1096 28.