房地产行业研究周报：8月国央企销售逆势走强

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 09 月 04 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡冰清 联系人 hubingqing@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:信贷“一城一策”将会如何发力？》 2022-08-28 2 《房地产-行业专题研究:稳需求治标，保交付治本——地产政策专题研究》 2022-08-22 3 《房地产-行业研究周报:需求托底加 码》 2022-08-21 行业走势图 8 月国央企销售逆势走强 行业追踪（2022.8.28-2022.9.3） 本周观点：8 月国央企销售逆势走强 8 月百强销售同比降幅小幅收窄。克而瑞数据显示，2022 年 8 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长 7.4%，同比下降 37.8%，同比增速较 2022年 7 月收窄 0.6pct；1-8 月累计销售金额同比下降 45.4%，增速较 1-7 月上升4.0pct。1-8 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 房企的销售金额入榜门槛分别达 1263、576、411、289、3207 亿元，同比变化-39.1%、-51.6%、-53.4%、-48.6%、-27.9%，其中 TOP30 门槛下降最为明显。 百强房企单月销售金额中 41 家环比增长，较 7 月增加 20 家，23 家同比增长，较 7 月增加 11 家。TOP50 房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为城建发展(1211.6%)、仁恒置地(206.6%)、建发房产(71.5%)、中国铁建(54.4%)、万达集团(39.3%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(52.4%)、城建发展(7.8%)、越秀地产(-3.5%)、仁恒置地(-5.2%)、华发股份(-15%)。 销售承压加速结构性分化，地方国企受益突出。我们曾在《迎接弱复苏与强分化——统计局 5 月数据点评》中提出“行业格局逐渐将从此前的信用分化加速演变到销售分化”，8 月销售数据表明：1）龙头与中小房企销售分化加剧。2022年 8 月 TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 单月销售金额同比变化-21.90%、-24.56%、-40.70%、-52.05%、-38.82%，TOP10 房企增速跑赢百强 12.4pct，头部房企销售逆势向好。2）国企与民企销售分化加剧。2022 年 8月，国央企单月销售同比+16.5%（其中，龙头国央企单月同比-1.1%，非龙头国央企单月同比+37.3%），民企单月销售同比-61.1%，增速差达 77.6pct，需求侧“买国企不买民企”趋势再次得到验证。 政策工具箱逐渐加码，对冲基本面下行压力。针对需求侧，8 月 24 日、8 月 31日国常会连续两次强调地产调控“一城一策”，灵活运用阶段性信贷政策等，增强地方调控自主权。针对供给侧，8 月 24 日国常会决定向地方派出稳住经济大盘督导和服务工作组（其中，住建部部长赶赴闽系房企大本营福建，央行行长易纲前往保交楼重点地区河南），8 月 31 日国常会提出要“灵活运用保交楼专项借款”，助力行业信心重塑。 8 月新房、二手房销售同比小幅回暖 新房市场本周成交 476 万平，月度同比-23.28%，相较上月改善 10.18pct；累计库存 15952 万平，一线去化放缓，二线三线及以下速度持平。二手房市场本周成交 142 万平，月度同比+12.85%，相较上月改善 18.65pct。土地市场本周成交建面 2755 万平，滚动 12 周同比+6.48%；成交总额 285 亿元，滚动 12 周同比-5.22%；全国平均溢价率+1.26%，滚动 12 周同比-6.69pct。 本周申万房地产指数+1.92%，较上周提升 4.52pct，涨幅排名 2/31，领先沪深300 指数 3.96pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-2.41%，较上周下降2.90pct，涨幅排序 4/11，领先恒生指数 1.15pct；克而瑞内房股领先指数为-4.73%，较上周下跌 7.24pct。 投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1 ）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2 ）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3 ）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%2021-092022-012022-05房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：8 月国央企销售逆势走强 ....................................................................................... 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 5 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 5 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................. 8 2.2.1. 新房成交情况 ........................................................................................................................ 8 2.2.2. 新房推盘去化 ............................................