保利物业(06049.HK)2022中期业绩点评：业绩高质量增长，“大物业”战略加速

港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 保利物业（06049） 证券研究报告 2022 年 09 月 01 日 投资评级 行业 地产建筑业/地产 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 46.15 港元 目标价格 港元 基本数据 港股总股本(百万股) 553.33 港股总市值(百万港元) 25,536.34 每股净资产(港元) 15.22 资产负债率(%) 40.96 一年内最高/最低(港元) 65.90/38.10 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《保利物业-公司点评:在管规模扩张，外拓力度加 大，盈利 能力 稳中有升——2021 业绩点评》 2022-03-17 2 《保利物业-公司点评:股权激励助力长 远 高 质 发 展 ， 增 强 市 场 信 心 》 2021-11-19 3 《保利物业-公司点评:年度业绩稳增、 规模持续扩张》 2021-03-26 股价走势 业绩高质量增长，“大物业”战略加速——2022 中期业绩点评 事件：公司发布 2022 年中期业绩公告，公司上半年实现收入 64.49 亿元，同比+25.2%；归母净利润 6.28 亿元，同比+28.0%；EPS 为 1.14 元/股，同比+28.1%。 营收利润高质量增长，费率优化利润率改善。营收方面，公司上半年实现收入 64.49亿元，同比+25.2%，其中三大主营业务物管服务、社区增值服务、非业主增值服务均维持稳健增长态势，分别实现收入 39.55、14.02、10.92 亿元，分别同比+25.8%、+16.6%、+35.4%。盈利方面，公司上半年实现归母净利润 6.28 亿元，同比+28.0%，增速较去年同期提升明显（21H1：同比+22.8%），略超市场预期。公司上半年整体毛利率 20.23%，较去年同期增长 0.21pct，疫情影响下各业务盈利水平依然良好。公司上半年净利率 9.85%，较去年同期提升 0.05pct。公司管理费率较去年同期下降 0.51pct 至 7.99%，费率改善驱动净利率回升。此外，公司 1 月发布股权激励计划，三批解锁条件包括 22-24 年归母净利润 CAGR 不低于 25.5%，应收账款周转率不低于 6.5，22-24 年 ROE 分别不低于 12.0%、13.5%、14.5%，首批授予已于 4 月落地，对核心员工形成有效激励，为未来业绩提升和长期稳定发展奠定坚实基础。 “大物业”战略积极推进，物管单价稳步提升。截止 22H1 公司合约、在管项目数分别为 2,575、1,910 个，较去年同期分别增加 397、334 个；合约、在管面积分别为 7.32、5.23 亿方，分别同比+17.6%、+22.2%，合约在管比达 1.4 倍，业绩锁定性较强。从项目来源看，截止 22H1 来自保利发展和第三方的合约面积分别为占总合约面积的 40.6%、59.4%，第三方占比较去年同期提升 0.4pct。尽管市拓受到疫情干扰，公司上半年仍中标第三方合约金额 12.4 亿元，新签约合约金额 6.1 亿元，单年合同金额千万元以上的项目占比超 46.2%。从业态分布看，截止 22H1 在管项目中住宅、非住宅物业面积分别占比 43.9%、56.1%，住宅占比较去年同期提升 1.4pct；收入分别占比 61.1、38.9%，上半年新签合同额中非居业态占比超 86.2%，大物业战略加速落地。从物管单价看，截止 22H1 公司住宅、商写平均物管单价 2.25、7.45 元/平/月，较去年同期+0.02、-0.21 元/平/月，来自保利发展和第三方的住宅物管单价分别为 2.34、1.78 元/平/月，住宅物管费在控股股东高质量交付下稳步提升。 多元化能力持续增强，非业主增值韧性良好。社区增值服务方面，公司上半年实现收入 14.02 亿元，占营收比重约 21.8%，同比+16.6%，增长主要因管理规模扩张及用户增长，叠加优质服务带来的客户粘性提升；毛利率 31.89%，较去年提升 1.53pct，主要因美居、车位代理业务等多元化产业能力不断提升。其中美居服务、社区零售、空间运营、社区便民及其他服务分别占社区增值收入的 15.6%、29.0%、10.0%、33.5%，多元化产业能力不断提升。非业主增值服务方面，公司上半年实现收入 10.92 亿元，占营收比重约 16.9%，同比+35.4%，主要因案场协销服务规模及写字楼租金收入持续增长。其中案场协销、写字楼租赁、其他服务分别占非业主增值收入的 58.9%、18.3%、22.8%，优质股东背景支撑下非业主增值业务展现出良好韧性。 投资建议：公司背靠龙头央企保利发展，内生增长动力强劲，上半年管理规模快速增长，疫情下盈利能力依旧稳健，同时持续加大非住领域拓展力度，我们预计在“大物业”战略及股权激励推动下未来业绩目标有望逐步兑现。基于此，我们预计公司22-24 年归母净利润分别为 10.67、13.49、17.07 亿元，对应 EPS 分别为 1.93、2.44、3.08 元，对应 PE 分别 19.38X、15.34X、12.12X，维持“买入”评级。 风险提示：业务拓展不及预期、社区增值服务增长不及预期、地产竣工不及预期 资料来源：wind、天风证券研究所 -34%-25%-16%-7%2%11%20%29%2021-092022-012022-05保利物业地产建筑业202020212022E2023E2024E营业收入(百万元) 8,037.98 10,783.91 14,371.85 19,052.6324,467.16 增长率(%) 34.70 34.16 33.27 32.5728.42 归母净利润（百万元） 673.53 845.69 1,067.29 1,348.571,706.53 增长率(%) 37.31 25.56 26.20 26.3626.54 EPS（元/股） 1.22 1.53 1.93 2.443.08 市盈率（P/E) 53.57 36.90 19.38 15.3412.12 市净率（P/B）5.24 4.39 2.65 2.30 1.96 仅供内部参考，请勿外传 港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：营业收入及同比增速 图 2：归母净利润及同比增速 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 3：毛利率及归母净利率 图 4：销售费用率及管理费用率 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 5：合约、在管面积及同比增速 图 6：合约在管比 资料来源：公