房地产行业对央行调降利率政策的点评：LPR继续调降，持续刺激需求

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业信息点评 2022 年 08 月 23 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -16.05%-9.39%-2.73%3.92%10.58%17.24%2021/82021/112022/22022/5房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 33 周新房成交同比增速和供销比回升》2022.08.21 《保障性租赁住房 REITs 添新丁——华夏北京保障房 REITs，价值分析报告》2022.08.22 《购地、销售额增速有修复，投资仍下行》2022.08.16 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 对央行调降利率政策的点评： LPR 继续调降，持续刺激需求 [Table_Summary] 投资要点：  央行推动 5 年期以上 LPR 下降 15 个基点，促使中长期贷款利率下行。2022 年8 月 22 日，中国人民银行发布《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》：“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年 8 月 22 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.65%，5 年期以上LPR 为 4.3%。以上 LPR 在下一次发布 LPR 之前有效”。  我们认为，本次央行下调 1 年期和 5 年期 LPR，有助于引导包括开发商在内的社会融资成本下行，并将有利于减少购房者承担的房贷利率和财务压力。此外，由于本次 1 年期 LPR 仅调降了 5 个 BP，而 5 年期以上 LPR 调降了 15 个 BP，考虑到开发商资金运营时的长贷短存特性，因此，本次不对称降息有助于房企适当降低财务成本。  政策影响分析：购房者成本进一步有所下降，中长期下降空间较大。  1）我们认为，此次 5 年期 LPR 向下减少 15 个 BP 将一定程度上降低购房者的成本，购房者的月还款额将下降 1.28%。类似地，考虑到 5 年期 LPR 已经从2021 年底的 4.65%下降至本次的 4.3%，则可知今年购房者的月还款额将合计下降 2.94%。  2）我们认为，未来我国中长期利率存在下行的趋势，购房者的还贷压力将持续减轻。  我们认为，此次 5 年期 LPR 下降将引导房贷利率下降，而历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。  1）历史上基本面表现情况：我国首套平均房贷利率从 2014 年 6 月至 2016 年7 月，从最高点 7.02%连续回落至 4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015 年 2 月，商品房销售面积同比增速触底回升。另外，我国首套平均房贷利率从 2018 年 11 月 5.71%见顶回落后的 2020 年 2 月，行业销售增速触底反弹。  2）历史上行业指数表现：我国首套平均房贷利率从 2014 年 6 月至 2016 年 7月，从最高点的 7.02%连续回落至 4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015 年 5 月，A 股地产指数的超额收益率触底温和回升。此外，我国首套平均房贷利率从 2018 年 11 月的 5.71%见顶回落后的 2021 年 11 月，A 股地产指数的超额收益率开始触底反弹。  投资建议：稳增长持续。本次房贷利率下降将有助于后期地产销售恢复。 维持“优于大市”评级。2022 年 8 月 22 日， A 股沪深 300 指数 2022 年动态 PE在 11.5 倍，房地产板块 2022 年动态 PE 在 10.2 倍。我们继续看好行业蓝筹企业。A 股重点推荐万科 A、保利发展、招商蛇口等。物业板块继续关注 A 股招商积余、新大正等。 特别提示：本报告仅总结了我国 2014 年以来房贷利率下调后的地产销售和 A股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。  风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。 股票报告网 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 附注： 2022 年 8 月 22 日，中国人民银行发布《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》：“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年 8 月 22 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.65%，5 年期以上 LPR 为 4.3%。以上 LPR 在下一次发布 LPR 之前有效”。 主要内容: 1．央行下调 LPR 有助于引导房贷利率下降，引导开发商和购房者的融资成本下行。 我们认为，本次央行下调 1 年期和 5 年期 LPR，有助于引导包括开发商在内的社会融资成本下行，并将有利于减少购房者承担的房贷利率和财务压力。此外，由于本次 1 年期 LPR 仅调降了 5 个 BP，而 5 年期以上 LPR 调降了 15 个 BP，考虑到开发商资金运营时的长贷短存特性，因此，本次不对称降息有助于房企适当降低财务成本。 图 1 一年期 LPR 与五年期 LPR 变动情况 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 2013/10/252014/2/252014/6/252014/10/252015/2/252015/6/252015/10/252016/2/252016/6/252016/10/252017/2/252017/6/252017/10/252018/2/252018/6/252018/10/252019/2/252019/6/252019/10/252020/2/252020/6/252020/10/252021/2/252021/6/252021/10/252022/2/252022/6/25一年期LPR(%)五年期LPR(%) 资料来源：Wind、海通证券研究所 图 2 历年全国平均首套、二套房贷利率情况 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 2014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021