地产天天见（第22期）：中国人口增长的拐点出现了吗？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 8 月 17 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 21 期）：我国生育率为什么会走低？》 《地产天天见《第 20 期》：中国进入老龄社会了吗？》 《地产天天见（第 19 期）：郑州房地产纾困基金究竟能释放多大的利好？》 《地产天天见（第 18 期）：闽系房企暴雷究竟如何在财务指标上预警？》 《地产天天见（第 17 期）：闽系房企暴雷是源于政策环境还是房企自身？》 《地产天天见（第 16 期）：闽系房企是如何发展成重要派系之一？闽系房企具备哪些基因？ 《地产天天见（第 15 期）：哪些城市的房地产政策应该继续放松？》20220808 《地产天天见（第 14 期）：8 家地产商被剔出恒指意味着什么？》20220805 《地产天天见（第 13 期）：现在的房地产库存有多高？》20220804 《地产天天见（第 12 期）：土地财政依赖度高的城市都具有什么共性？》20220803 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 22 期） 中国人口增长的拐点出现了吗？ 【每日一问】 我国人口增速自 2016 年以来不断放缓，2021 年末中国人口规模为 14.13 亿人，相比 2020 年末增长了 48 万人，增幅持续下降。2021 年我国出生率仅为 7.52‰，较 2020 年下降 1 个千分点，创下建国以来的历史最低值。2021 年我国人口自然增长率（人口自然增长率=（年出生人口-年死亡人口）/年平均人口*1000‰=人口出生率－人口死亡率）为 0.34‰，较 2020 年下降 1.1 个千分点，创下 1960 年以来的最低值。虽然我国人口由于惯性原因在绝对值上仍然保持着正增长，但从生育年龄后移、生育意愿削弱等方面来看，人口增长的拐点正在临近。 根据我们的预测，人口负增长拐点或将在 2028 年出现，但“拐点”具体时间将主要取决于我国的生育水平变化。联合国在 2019 年预测我国在低生育率、中生育率及高生育率三种情况下，人口达到峰值的时间分别为 2024 年、2031 年和 2044 年，达到峰值时的人口总数分别为 14.47、14.64和 15.17 亿人。中生育率被认为是最有概率发生的情况。但 2016 年后我国的出生率不断走低，从 2016 年的 13.57‰下降至 2021 年的 7.52‰，2021 年我国出生人口仅 1062 万人，较 2020 年下降了 141 万人。因此，我们认为我国人口负增长拐点或将“提前”于联合国预测的时间。我们对于未来中国人口进行预测，依据最新联合国预测《世界人口展望 2019》，我们作出总人口趋势拟合线，由于联合国预测中国人口普遍略高于实际值，我们根据趋势拟合数值平移调整所得我国总人口预测数值（平移程度为过去五年的移动平均差额）。根据我们的测算，总人口将在 2028年达到峰值，即 14.23 亿人；若维持当前的大环境状况，2035 年我国人口将下降至 14.16 亿人，2050 年将降至 13.6 亿人。 人口负增长是生育率转变的必然结果，且一般不具备可逆性。日本从 1920 年出生率峰值的 36.2‰下降至 10‰以下经过了 71 年的时间，1991 年日本出生率首次降至 10‰以下（9.9‰），2010 年日本迎来了人口峰值 1.28 亿人，此后十年间人口逐步下滑，2021 年的出生率为 6.45‰，2021 年年末为 1.255 亿人。而我国出生率从 1963 年峰值的 43.6‰降低至 10‰以下经过了 57 年的时间，2020年出生率首次低于 10‰（8.52‰），2021 年为 7.52‰。我国人口转变速率快、历时短，与发达国家相比我国人口红利期内抚养比更低，社会资本、人力资本在短时间内积累速度更快，但同时也将带来人口红利期后劳动年龄人口、少儿人口快速下降，老年人口快速上升，进而相应的劳动力供给水平快速下降、养老负担快速加重。2021 年我国人口总抚养比、少年儿童抚养比、老年人口抚养比分别为 46.3%、25.6%、20.8%，分别较 2016 年大幅提升了 8.4、2.7、5.8 个百分点。 不过我们认为，虽然我国即将进入人口负增长时代，但仍在多个方面存在未充分发挥的人口红利效应。1）我国城镇化仍处于中后期阶段，2021 年我国城镇化率为 64.72%，城镇常住人口为9.14 亿。2021 年美国、日本城镇化率分别为 83%、92%，相比之下，我国城镇化率仍有较大的提升空间。我们预测在 2030 年、2035 年，常住人口城镇化率分别约达到 71.72%和 75.57%；2050年常住人口城镇化率达到 80.07%；2065 年达到 90.07%。城镇化率提升，大量农村人口转变为城市人口，提高劳动力市场的匹配效率，扩大城市消费市场，进一步延长我国的人口红利期。2）我国的人口受教育水平不断提高，虽然劳动年龄人口及总人口规模趋于下降，但高学历人口不断提升，将有利于我国高质量人口红利的进一步发挥。3）我国老年人口预期寿命的不断增加以及健康水平的不断改善，对比第七次与第六次人口普查可知，60-80 岁老年人口的自评健康水平普遍上升，随着教育水平较高、工作经验较为丰富的低龄老人规模增加，低龄老年人口的人力资本也将在一定程度上可能得以更有效地利用。 【今日收评】 从大盘表现来看，今日（8 月 17 日）申万房地产板块上涨 1.86%，相对沪深 300 收益率为 0.92%；恒生地产板块涨跌幅为 0.00%，相对恒生指数收益率为-0.47%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅均值分别为 1.99%、0.53%、0.61%。板块今日上涨，主要是受到中债信用增进投资公司对民营房企发债提供担保的消息和央行下调 MLF 的持续发酵影响。 从个股表现来看，主流 A 股房企今日涨跌幅均值为 2.11%，排名前三是招商蛇口、金地集团、保利发展，涨跌幅分别为 7.90%、5.01%、4.01%，均为稳健龙头房企。主流内房股今