房地产行业对7月社融数据的点评：历史的记忆，社融和地产的不必然

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.08.13 历史的记忆，社融和地产的不必然 ——对 7 月社融数据的点评 谢皓宇(分析师) 单戈(分析师) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939827 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com shange@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010004 本报告导读： 7月社融增速较 6月下行，房地产信用收缩贡献了不小部分，按照历史的记忆，地产将是下一轮信用扩张的主力，但若按照经济增长和社融增速的关系，则地产不必然。 摘要： [Table_Summary]  7 月社融增速下行，单月同比少增，同时新增人民币贷款居民中长期贷款分项表现亦不佳，和当前房地产行业的信用收缩环境直接相关，这是年 初 以 来 持 续 发生的情况，仍然处于房企去金融化过程当中。尽管4-6月份地产销量有持续的改善，并带来了相关贷款数据的好转，但与房企信用端相关的金融指标持续走差，房企仍然处于信用收缩的过程当中。按照我们的框架，房企信用收缩带来的资产价格下跌预期，会进一步导致居民的购房意愿不足，因此，楼市的改善力度将难以持续。对于 7 月社融数据和新增人民币贷款中与地产相关的数据再次走差，我们认为是延续年初以来地产端的信用收缩，并没有发生根本的变化，整体仍然处于房企去金融化过程当中。  历 史上社融和经济在一般范畴下均为同向变化，在考虑土地的信用创造 、但 无实物贡献之后，社融和经济增长之间会出现同向的不必然，即便地产信用收缩持续，依然看好下半年地产投资的持续改善。以目前社融存量和 GDP之间的关系来看，依然处于单位资金拉动经济增长的幅度下降的过程当中。这二者，社融代表信用扩张，经济代表实物工作量，再考虑到土地在信用当中的贡献非常大的情况下（可以参考我们此前的深度报告），信用收缩可以更多来自于房企减少拿地，但是在房企努力去化、加快交房的实物工作量背景下，对经济的拉动并没有像拿地减少看起来那么差。反而，我们认为，伴随停工项目的复工、房企在手土储依然高企，在手项目的去化和交付都将带来下半年至 2023年的地产投资增长，预计地产投资将回到正增长区间。  我 们 曾 经 在 4 月 份 提 出 信用断层，认为《交易稳信用，布局资产荒》，并在 二 季 度 疫 情后进行验证，当前 M2和社融增速倒挂，已经明确2022年是 2005 年和 2015年以后的第三次资产荒，历史上破局方式均是地产，本 轮 周 期 暂 未 体 现 。若从经济增长角度，短周期维度，地产投资并不会持续做负贡献，也即，若不一定要通过社融拉动经济额外增长，则当前依然可以进行经济结构转型。若要维持社融快速增长，则地产这个信用发动机则需要重启，抑或找到新的信用扩张渠道。2005 年和 2015 年破局资产荒的方式，均是重启地产信用发动机，通过放开房企融资开始，本轮周期暂未体现。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告。同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展、招商蛇口、万科 A 等。  风 险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《实物量和信用，纾困均发力》 2022.08.06 房地产《有效盘活存量资产，加速市场化进程》 2022.08.01 房地产《民企陷入困境，静待行业信心恢复》 2022.08.01 房地产《支持重心在智能，利好前装市场》 2022.07.30 房地产《保交楼，稳民生》 2022.07.29 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 08.12 最新股价（元） 21 EPS （元） 22E EPS （元） 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 16.38 1.94 2.27 8.4 7.2 1,823 116 -17% 增持 600048.SH 保利发展 15.55 2.29 2.23 6.8 7.0 1,861 120 3% 增持 001979.SZ 招商蛇口 13.59 1.16 1.40 11.7 9.7 1,052 77 2% 增持 600383.SH 金地集团 10.25 2.08 2.24 4.9 4.6 463 45 -17% 增持 000656.SZ 金科股份 2.51 0.61 0.71 4.1 3.5 134 53 -44% 增持 002244.SZ 滨江集团 8.57 0.97 1.07 8.8 8.0 267 31 89% 增持 000961.SZ 中南建设 2.76 -0.89 0.34 -3.1 8.1 106 38 -33% 增持 000402.SZ 金融街 5.59 0.55 0.60 10.2 9.3 167 30 -1% 增持 601512.SH 中新集团 8.68 1.02 1.18 8.5 7.4 130 15 -1% 增持 1109.HK 华润置地 24.42 4.54 5.02 5.4 4.9 1,846 71 -4% 增持 0688.HK 中国海外发展 16.13 3.67 3.83 4.4 4.2 1,871 109 11% 增持 0960.HK 龙湖集团 17.89 4.05 4.14 4.4 4.3 1,152 61 -37% 增持 2007.HK 碧桂园 1.97 1.22 1.18 1.6 1.7 510 244 -64% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 1.59 0.92 0.89 1.7 1.8 154 91 -56% 增持 1918.HK 融创中国 3.72 0.83 1.05 4.5 3.5 215 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.35 0.37 0.45 3.7 3.0 182 127 -31% 增持 3900.HK 绿城中国 11.60 1.31 1.97 8.9 5.9 310 25 18% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 表 2: 重点物业类公司盈利 代码 公司名称 08.12 最新股价 （元） 盈利预测（EPS，元） PE 投资评级 2019A 2020A 2021A 2019A 2020A 2021A 1516.HK 融创服务 2.