房地产行业REITs周报：首单公租房REITs即将问世

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 08 月 14 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:如何应对地产信贷收缩》 2022-08-07 2 《房地产-行业研究周报:保障性租赁住房 REITs 加速落地——REITs 周报》 2022-08-07 3 《房地产-行业研究周报:7 月百强房 企销售延续弱复苏》 2022-07-31 行业走势图 首单公租房 REITs 即将问世——REITs 周报 (2022.08.07-2022.08.12) 首个公租房 REITs 将发售 8 月 13 日，华夏北京保障房 REIT 发布基金份额发售公告。这是 8 月以来第三只即将上市的公募 REITs，同时也是首支公租房领域的公募 REITs 产品。 基金的底层资产规模较大。底层资产两个项目文龙家园项目、熙悦尚郡项目均位于北京市，分别位于海淀区、朝阳区，总建面分别为 7.66 万方、3.62万方；可出租房间共有 2168 间。项目整体估值为 11.51 亿元。 基金的流动性较好。华夏北京保障房 REIT 共募集 5 亿份，战略配售占比达到 60%，其中原始权益人或其同一控制下的关联方的配售份额占总份额的35%，其他专业机构投资者占比 25%。 现金分派率超过 4%。根据招募说明书，华夏北京保障房 REIT 的可供分配现金在 2022 年（9-12 月）、2023 年分别预测为 1656 万元、4960 万元，对应的年化现金分派率分别为 4.30%、4.31%，与红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT 的年化现金分派率基本一致。 项目的运营能力强。华夏北京保障房 REIT 的原始权益人和运营管理机构为北京市保障房中心有限公司，由北京市国资委 100%控股。截至 2021 年末，北京市保障房中心持有公租房 14.13 万套，遍及全市 16 个区，已投入运营9.82 万套，已入住 8.42 万户，具有丰富的运营管理经验。 华夏北京保障房 REIT 是第三只具有保障性质的租赁住房 REITs 产品，同样是第一支公租房公募 REIT 产品，对盘活存量资产意义非凡。目前，公租房市场规模较大、具有良好的发展前景：北京“十三五”期间，累计分配公租房 18.79 万套；截至 2021 年北京市累计筹建公租房 20 万套，但是截至 2021年初，北京市依然有公租房轮候家庭 11.8 万户，每年新增备案家庭超过 2万户，有较大的住房保障需求。北京市明确将在“十四五”期间，争取建设筹建保障性租赁住房 40 万套（间），占新增住房供应总量的 40%，保障性质的租赁住房市场规模潜力较大。 本周 REITs 跑输上证综指 本周，REITs 指数下跌 0.17%，上证综指上涨 1.55%，国债指数上涨 0.04%。滚动 4 周，REITs 指数上涨 1.18%，上证综指上涨 1.51%，国债指数上涨 0.38%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 8 月 13 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.34；REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.72，这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类 REITs 下跌 0.61%，特许经营权类 REITs 上涨 0.10%。滚动 4 周，产权类 REITs上涨 1.73%，特许经营权类 REITs 上涨 0.80%。整体看本周产权类 REITs 指数表现弱于特许经营类 REITs 指数。 产权类 REITs 的 ABS 估值普遍低于特许经营权类 REITs 截至 2022 年 8 月 13 日，ABS 估值最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 14.86 倍；估值最低的是红土创新盐田港 REIT，ABS 估值 2.37 倍。分资产类型看，产权类 REITs 的 ABS 估值在 5 倍以下；特许经营权类 REITs 普遍估值在 5 倍以上，仅富国首创水务封闭式 REIT 估值为 3.37 倍。 投资建议：首个公租房 REIT 即将发售，是 8 月以来的第三只保障性质的租赁住房 REITs，未来或有更多保障性质租赁住房 REITs 上市。随着政策的逐渐落地，我们看好 REITs 市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的园区基础设施类 REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -23%-17%-11%-5%1%7%13%2021-082021-122022-04房地产沪深300股票报告网 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 首个公租房 REIT 将发售 .............................................................................................................. 3 2. 本周 REITs 跑输上证综指 ............................................................................................................ 4 2.1. 产权类 REITs 和特许经营类 REITs 分化明显 ......................................................................... 4 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率偏低 ........................................................................................... 5 3. 产权类 REITs 的 ABS 估值普遍低于特许经营权类 REITs ...................................................... 6 4. 本周 REITs 审批进度 .................................................................................................................... 7 5. 本周公募 REITs 主要公告 ..........