房地产行业REITs周报：保障性租赁住房REITs加速落地

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 08 月 07 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:7 月百强房企销售延续弱复苏》 2022-07-31 2 《房地产-行业研究周报:REITs 资产类型 更 趋 多 元 ——REITs周 报 》 2022-07-31 3 《房地产-行业点评:稳定高于一切》 2022-07-29 行业走势图 保障性租赁住房 REITs 加速落地——REITs 周报 (2022.07.31-2022.08.05) 首批保障性租赁住房 REITs 开启询价 8月5日，首批保障性租赁住房REITs 产品正式开启询价。红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT 分别发布招募说明书、询价报告等公告，保障性租赁住房 REITs 加速落地。 底层资产方面，初始项目均位于高能级城市，同时具有较大的经营规模。红土深圳安居 REIT 底层资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目、凤凰公馆项目，均位于深圳市，项目共有 1830 套保障性租赁住房及其配套，项目整体估值 11.58 亿元；中金厦门安居 REIT 底层资产为园博公寓、珩琦公寓，均位于厦门市，共有 4665 套房源，项目整体估值 12.14亿元。 流动性方面，战略配售份额占比均不低于 60%。根据招募说明书，红土深圳安居 REIT 募集份额 5 亿份，战略配售份额占比 60%；中金厦门 REIT 募集份额共 5 亿份，战略配售份额占比 62.47%。 收益方面，预测 2022、2023 年的年化现金分配率超过 4%。经测算，红土深圳安居 REIT 的 2022 年 7-12 月的可供分配金额为 2453.3 万元，净现金流分派率 4.24%、2023 年全年的可供分配金额为 4918.4 万元，净现金流分派率 4.25%；中金厦门安居 REIT 的 2022 年 4-12 月可供分配金额为 3960.9 万元，预测净现金流分派率为 4.33%，2023 年全年的可供分配金额为 5263.3万元，对应的现金分派率为 4.34%。 此次保障性租赁住房 REITs 的受理进程速度较快。保障性租赁住房或可缓解城市的租赁住房的供需不平衡，并适当减轻租房者的生活压力；“十四五”规划明确提出将“扩大保障性租赁住房供给”作为一项重点工作，未来保障性租赁住房供给有望进一步扩大。2022 年 3 月，证监会提出，推动保障性租赁住房公募 REITs 试点项目落地，未来保障性租赁住房或成为 REITs 的重要组成部分。 本周 REITs 跑赢上证综指 本周，REITs 指数上涨 0.54%，上证综指下跌 0.81%，国债指数上涨 0.16%。滚动 4 周，REITs 指数上涨 1.76%，上证综指下跌 3.85%，国债指数上涨 0.51%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 8 月 5 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.33；REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.72。将 REITs 分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 两类看。本周，产权类 REITs 上涨 0.78%，特许经营权类 REITs 上涨 0.39%。滚动 4 周，产权类 REITs 上涨 3.15%，特许经营权类上涨 REITs0.85%。整体看产权类 REITs指数表现优于特许经营类 REITs 指数，两类 REITs 分化明显。 产权类 REITs 的 ABS 估值普遍低于特许经营权类 REITs 截至 2022 年 8 月 5 日，ABS 估值最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到14.86 倍；估值最低的是红土创新盐田港 REIT，ABS 估值 2.37 倍。分资产类型看，产权类 REITs 的 ABS 估值在 5 倍以下；特许经营权类 REITs 普遍估值在 5 倍以上，仅富国首创水务封闭式 REIT 估值为 3.37 倍。 投资建议：首批保障性租赁住房 REITs 加速落地，体现了 REITs 市场底层资产类型的多样性，未来或有更多保障性租赁住房 REITs 上市。随着政策的逐渐落地，我们看好 REITs 市场整体的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的园区基础设施类 REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -24%-18%-12%-6%0%6%12%18%2021-082021-122022-04房地产沪深300股票报告网 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 首批保障性租赁住房 REITs 开启询价 ....................................................................................... 3 2. 本周 REITs 跑赢上证综指 ............................................................................................................ 4 2.1. 产权类 REITs 和特许经营类 REITs 分化明显 ......................................................................... 4 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率偏低 ........................................................................................... 5 3. 产权类 REITs 的 ABS 估值普遍低于特许经营权类 REITs ...................................................... 6 4. 本周 REITs 审批进度 .................................................................................................................... 7 5. 本周公募 REITs 主要公告 ............................................