房地产行业更新对近期纾困方案的点评：实物量和信用，纾困均发力

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.08.06 实物量和信用，纾困均发力 ——对近期纾困方案的点评 谢皓宇(分析师) 单戈(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 010-83939827 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com shange@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010005 本报告导读： 近期政府和金融机构对出险房企纾困都有进展，对维护当前信用体系有所帮助，当前仍是针对项目为主，等待房企主体信用恢复，根据华融金额判断下行周期是否结束。 摘要： [Table_Summary]  以 郑 州 为 例 ，设 立 100亿规模的纾困母基金，并联合包括金融机构、施工 方 、其他房企在内的单位共同参与，纾困资金专项用于保交楼，对整个 产 业 链 的 实 物 量 带 来 积极意义。按照郑州方案，是对出险房企拥有的正现金流项目进行纾困，恢复单项目信用，促进销售回款，并将回款用于停工项目的保交楼。从做法来看，属于纾困一个、救活一批，由于是基于原有项目的现金流回款用于补偿停工的工程款，因此可以通过小资金（销售回款）撬动大项目（建安支出）。让金融机构、施工方共同参与，既能够缓解金融机构的资金借出压力，也能够让施工方获得应收账款，对于整个产业链的运转来说，都有积极意义。  华融在官方公众号发布和阳光集团的纾困动态，进行金融层面的重组，属于房企母公司层面，信号意义较政府纾困基金更为明显，尽管并非直接 针 对 阳光城这一主体，但也不是针对具体项目，因此，华融更贴近于在 信 用 端 带 来 积 极 意 义 。由于暂时还未有具体方案的披露，但由于华融是和阳光集团进行谈判重组合作，因此，这一定是在房企母公司层面的纾困，越接近母公司，越是金融属性，越是项目公司，越是实物量属性。华融和阳光集团的最终方案，也一定是在母体信用层面对地产进行纾困，相比于保交楼的实物量纾困，金融纾困具有更加显著的效果，是实质意义上的信用扩张。  实物量的保交楼和信用的金融重组均发力，尤其是金融重组，相比于年初 以 来 针对需求端的宽松来看，房企信用收缩才是主要矛盾，因此，我们认为，当前政策开始触及本轮下行周期的核心，后续核心关注点是金额 ，判 断 本 轮 下 行 周 期 是 否结束。当前楼市下行的核心矛盾是房企的信用收缩带来的一系列连锁反应，若是实物量的保交楼纾困，则并没有在信用端根本性的缓解压力，因此，当前纾困的看点，仍然在华融的进展上，若金额超预期，则可以判断本轮楼市下行可以在短周期结束，否则，依然处于弱势阶段。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告。同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展、招商蛇口、万科 A 等。。  风 险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《有效盘活存量资产，加速市场化进程》 2022.08.01 房地产《民企陷入困境，静待行业信心恢复》 2022.08.01 房地产《支持重心在智能，利好前装市场》 2022.07.30 房地产《保交楼，稳民生》 2022.07.29 房地产《缩表仍是主要矛盾》 2022.07.25 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 08.05 最新股价（元） 21 EPS （元） 22E EPS （元） 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 16.46 1.94 2.27 8.5 7.3 1,836 116 -17% 增持 600048.SH 保利发展 15.36 2.29 2.23 6.7 6.9 1,839 120 2% 增持 001979.SZ 招商蛇口 12.89 1.16 1.40 11.1 9.2 998 77 -3% 增持 600383.SH 金地集团 10.41 2.08 2.24 5.0 4.6 470 45 -15% 增持 000656.SZ 金科股份 2.44 0.61 0.71 4.0 3.4 130 53 -46% 增持 002244.SZ 滨江集团 8.55 0.97 1.07 8.8 8.0 266 31 88% 增持 000961.SZ 中南建设 2.64 -0.89 0.34 -3.0 7.8 101 38 -36% 增持 000402.SZ 金融街 5.51 0.55 0.60 10.0 9.2 165 30 -2% 增持 601512.SH 中新集团 8.65 1.02 1.18 8.5 7.3 130 15 -1% 增持 1109.HK 华润置地 25.60 4.54 5.02 5.6 5.1 1,932 71 1% 增持 0688.HK 中国海外发展 17.04 3.67 3.83 4.6 4.4 1,974 109 18% 增持 0960.HK 龙湖集团 20.69 4.05 4.14 5.1 5.0 1,331 61 -28% 增持 2007.HK 碧桂园 2.20 1.22 1.18 1.8 1.9 559 240 -60% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 1.70 0.92 0.89 1.9 1.9 165 91 -52% 增持 1918.HK 融创中国 3.72 0.83 1.05 4.5 3.5 214 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.40 0.37 0.45 3.8 3.1 187 127 -29% 增持 3900.HK 绿城中国 12.27 1.31 1.97 9.4 6.2 327 25 25% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 表 2: 重点物业类公司盈利 代码 公司名称 08.05 最新股价 （元） 盈利预测（EPS，元） PE 投资评级 2019A 2020A 2021A 2019A 2020A 2021A 1516.HK 融创服务 2.56 - 0.25 0.41 - 10 6 增持 1209.HK 华润万象生活 28.19 - 0.48 0.76 - 59 37 增持 2669.HK 中海物业 6.42 0.16 0.21 0.30 40 31 21 增持 9909.HK 宝龙商业 3.32 0.44 0.49 0