2022中国商业地产发展白皮书

2022 中国商业地产发展白皮书 目 录 前 言 ........................................................................................................................................... 1 一、市场表现：经济下行叠加疫情影响，商业地产市场供需两端均走弱 ...................................... 2 1.商业地产新房市场：1-5 月全国商办开发投资额同比下降 7.8%，新开工面积同比下降 29.2%，销售面积同比增长 11.5% ................................................................................................................ 2 2.商业地产租赁市场：居民线下消费及企业写字楼租赁需求不足，上半年商业街商铺租金环比下跌0.46%，二季度写字楼租金环比下跌 0.08% ................................................................................. 6 3.商业地产大宗交易：写字楼标的占比最高，上海交易最活跃；部分房企为缓解资金压力选择出售优质物业 ...................................................................................................................................... 9 4.商办土地市场：300 城商办用地成交规模同比降幅约四成，楼面价上涨 5.1% ..........................11 二、企业表现：聚焦核心城市，谨慎外拓，加速运营变革，资产证券化拓宽融资渠道 ................14 1.投资布局：聚焦经济基础好、消费市场活跃的核心城市及东部发达城市群 ...............................14 2.经营策略：头部房企继续加大轻资产外拓力度，并以科技赋能及创新服务内容提升经营质量 ...17 3.资产证券化：2022 上半年 CMBS/CMBN 发行规模同比上升，底层资产仍以一二线城市零售及办公物业为主 .................................................................................................................................21 三、趋势展望：存量时代，商业地产更新改造空间巨大；多业态、体验式成为商业升级趋势 .....23 1.商业地产已进入存量时代，存量盘活及更新改造空间巨大 ........................................................23 2.购物中心业态多样化，主题式、沉浸式体验成趋势 ..................................................................25 结语 ............................................................................................................................................27 专题一：商业地产运营标杆企业及项目发展分析 .........................................................................28 专题二：写字楼运营企业着重强化多元服务体系，“内容+服务”激活需求潜力 ............................31 研究主办： 中指研究院 中国房地产指数系统 数据支持： 中指数据 CREIS 主要研究成员： 莫天全 黄瑜 曹晶晶 姚卓 徐跃进 凌端新 李欣然 汪勇 张化学 丁晓 牛晓娟 吴建钦 张凯 赵丽一 李汶沄 薛建行 胡佳娜 杨红侠 程宇 樊朋飞 张文静 黄雪 荣伍刚 2022 中国商业地产发展白皮书 1 前 言 2022 年上半年，受国内新冠肺炎疫情及国际地缘政治冲突等因素影响，我国经济下行压力明显加大，尤其是受疫情影响，部分产业链、供应链受到冲击；部分区域接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷，给实体商业经营带来挑战。5 月 31 日，国务院印发《扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，强调“高效统筹疫情防控和经济社会发展，最大程度保护人民生命安全和身体健康，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响”。总体来看，随着各地疫情防控经验的不断积累，大众对于疫情的恐慌情绪逐步减弱，线下消费复苏可期，中国经济长期向好的基本面没有改变，在“共同富裕”与“畅通国内大循环”战略发展格局下，国内消费市场仍有较大空间。 经过多年发展，商业地产已进入存量时代，同时伴随着居民消费水平提高及近两年疫情的影响，我国主力消费群体的消费理念、消费行为模式都发生了深刻变化，商业地产企业发展模式也开始从大规模增量开发向存量精细化运营转变。从市场表现看，2022 年上半年，商办市场投资及新开工规模继续下滑，土地供求大幅缩量；商圈（购物中心）租金仍小幅上涨，但涨幅收窄，商业街商铺租金继续下跌且跌幅扩大；写字楼市场运行面临挑战，租赁需求有所回落，租金微幅下跌。从企业表现看，头部企聚焦核心区域，更加注重提质增效、稳健发展，并通过“变革”和“创新”来适应消费人群与消费需求的变化。 商业地产作为国内消费和服务升级的重要载体，在提振消费市场和稳定宏观经济大盘中将发挥重要作用。同时，2022 年将召开党的二十大，年初中央坚定实施扩大内需战略，提出要“推动线上线下消费深度融合，促进生活服务消费恢复，发展消费新业态新模式。”尤其是在存量时代，存量更新改造将成为城市商业焕新的重要方式，同时，商业地产企业也需主动迎合时代变化，打造符合“Z 世代”消费需求的业态空间及服务内容，提升经营管理能力，构筑企业护城河。 本篇报告在分析最新行业数据的基础上，从商业地产市场变化、企业表现及发展趋势三个方面，对 2022 年商业地产行业进行解读，希望能够为相关市场参与主体的高质量发展提供一些参考。 2022 中国商业地产发展白皮书 2 一、市场表现：经济下行叠加疫情影响，商业地产市场供需两端均走弱 2022 年上半年，外部环境更加复杂严峻，不确定性因素增多，国内疫情多点散发，经济下行压力加大，消费市场和服务业运行受到较大冲击。2022 年 1-5 月，社会消费品零售总额同比下降 1.5%，单月增速连续三个月为负，接触型消费受疫情冲击较大，1-5 月餐饮收入同比下降 8.5%。 受疫情反复及居民线下消费受到冲击影响，商业地产企业经营承压，企业开