房地产行业研究周报：房价修复力度如何？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 07 月 24 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:龙头仓位分化，增持优质成长——2022 年二季度基金持仓点评》 2022-07-23 2 《房地产-行业研究周报:十四五新型城镇化：从效率到质量》 2022-07-17 3 《房地产-行业点评:销售企稳，温和复 苏 —— 统 计 局 6 月 数 据 点 评 》 2022-07-17 行业走势图 房价修复力度如何? 行业追踪（2022.7.17-2022.7.23） 多因素驱动下 70 城商品住宅价格边际改善 21 年以来 70 城新建、二手住宅价格环比增速均呈现先扬后抑走势，新建商品住宅价格自 21 年 1 月环比+0.3%至 2021 年 5 月达+0.5%的高点，之后转入下行通道，21 年 9 月进入负区间后降幅不断扩大，22 年 4 月后环比跌幅出现收窄。整体来看，70 大中城市房价表现与成交量具备较强一致性，4 月以来房贷利率下调、限购限贷放开等宽松政策带动成交量回升，叠加 6 月各地疫情影响减弱，市场热度传导至价格端实现环比增速边际改善。 各能级 6 月房价均有修复，三线城市复苏缓慢 21 年以来各能级二手房价格增速变化趋势整体相仿。其中，一线城市价格波动性较强，在回落及复苏阶段均维持较高斜率；环比增速于 21 年 12 月率先转正，22 年后始终保持正增长，展现出良好韧性。二线城市则因城市间基本面差异较大呈现震荡走势。三线城市二手房环比于 21 年 7 月率先转负，后价格持续下行；尽管 6 月伴随成交回暖降幅有所收窄，但受制于较弱城市基本面及 7 月极端事件对市场信心的影响，我们预计短期内三四线城市房价下行压力仍将延续。 46 城二手房价低于 21 年初，一线城市累计涨幅领先 6 月疫后强需求支撑下一线城市新房价格全线上涨。二线城市及省会城市持续分化，如成都等热点城市得益于近期地方政府多项需求侧优化政策，市场热度提振明显；如哈尔滨、长春等北方城市受人口及产业结构等因素持续影响，环比下滑显著。三线城市整体复苏进度缓慢，多数房价仍处探底过程。对比 21 年 1 月二手房价格，22 城当前二手房价高于 21 年初水平，46 城低于 21 年初水平，房价调控政策效果明显；其中，北京、成都、海口、上海、广州、杭州累计涨幅领先；牡丹江、哈尔滨、安庆累计跌幅领先。 整体来看，一线核心城市及具备人才、产业优势的强二线城市房价复苏力度走强，未来有望凭借都市圈虹吸效应维持较高市场关注度，房价预期相对稳定；而产业结构老化、资源枯竭、人口净流出的城市则将承受行业不确定性带来房价波动，城市间房价分化持续加剧。我们认为，下半年房价修复取决于宏观基本面复苏情况及政策优化的实际效果，同时在 “三稳”政策调节下，中长期伴随居民购房信心的恢复，各地房价有望逐步达到稳定合理区间。 7 月新房成交下滑，二手房成交改善 新房市场本周成交 436 万平，月度同比-36.61%，相较上月下降 26.19pct；累计库存 16549 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 176万平，月度同比-6.43%，相较上月改善 7.59pct。土地市场本周成交建面 3843 万平，滚动 12 周同比-25.03%；成交总额 1487 亿元，滚动 12 周同比-50.06%；全国平均溢价率+2.85%，滚动 12 周同比-11.14pct。 本周申万房地产指数+2.00%，较上周提升 8.06pct，涨幅排名 13/31，领先沪深300 指数 2.24pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-1.54%，较上周提升7.12pct，涨幅排序 11/11，跑输恒生指数 3.07pct；克而瑞内房股领先指数为-2.32%，较上周提升 11.60pct。 把握基本面复苏的交易价值与销售弹性的超预期分化 投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -23%-17%-11%-5%1%7%13%19%2021-072021-112022-03房地产沪深300股票报告网 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：房价修复力度如何？ ............................................................................................... 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 5 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 5 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................. 8 2.2.1. 新房成交情况 ........................................................................................................................ 8 2.2.2. 新房推盘去化 ..................................................................................................................... 10 2.3. 二手房市场 .......