房地产行业6月观察：前端衰退后端起，迎接预售新时代

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.07.15 前端衰退后端起，迎接预售新时代 ——6 月观察 谢皓宇(分析师) 单戈(分析师) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939827 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com shange@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010004 本报告导读： 以拿地、新开工为代表的前端产业链，仍然将处于衰退趋势，而后端预计进入见底回升期，年内低点已现。 摘要： [Table_Summary]  新 开 工 面 积 单 月同比下滑 45%，较 5月降幅再次扩大，考虑到当前去化率 和 商 品 房的库存累积，预计仍将处于衰退趋势。目前新开工面积在绝对值上已经低于销售面积，上半年累计新开工住宅面积为4.9亿平方米，对应销售面积为 5.8 亿平方米，尽管已经出现倒挂，但我们认为，考虑到目前去化率的低迷和在售的已开工项目仍然存在，新开工仍将处于衰退趋势，对上游产业链带来负面影响。  竣 工面积大幅度走低至单月下滑 41%，较上月的-31%进一步走低，但我们预计随着因停贷事件带来的复工复产，预计当前降幅为年内低点。我们前期报告曾写到，2021年 7月预售资金监管影响最大的是房企拿地，其次就是竣工，因为老项目的预售资金挪用问题，随着交付时间的临近，竣工的冲击最大。竣工的保障有两条路径：1）新项目销售的回款用于老项目的建设，依赖于销售的持续修复；2）已出险房企通过各种方式保交楼。目前来看，两个环节都有一定改善，近期停贷事件的发酵，对停工项目的交付带来保障，预计当前的竣工数据也会成为年内低点。  妥善处理当前的停工项目，最大的冲击是房企进一步去金融化，从预售时代进入到现房销售时代，会带来房企资产负债表的中期恶化。预售资金占房企负债的比重大多在40-60%，一旦因风险偏好下降，转化为现房销售，或者即便是预售，但和海外一样，只付少量的首付或者定金，仅在交房的时候再付尾款，这将导致房企的负债端收缩，对中期的成长性带来影响。  目前是房地产金融改革的深水区，制度的调整是全局影响，更加有利于目 前 处 于 模 糊 状 态 的 中期格局形成。市场对房地产的认知，已经脱离了周期性的观察，而是从中长期格局维度来思考，而目前制度未定的情况下，中期格局并不清晰，金融改革的确定性下，我们预计中期格局的形成也将加快。我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告。同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展、招商蛇口、万科 A 等。  风 险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《停贷，信用收缩的产物》 2022.07.13 房地产《居民大宽松继续开启，城市群全面崛起》 2022.07.12 房地产《两极分化，市场主要矛盾重回房企端》 2022.07.11 房地产《多地网签数据复苏，郑州再推“房票”》 2022.07.10 房地产《用金融，看竣工大周期》 2022.07.02 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 07.14 最新股价（元） 21 EPS （元） 22E EPS （元） 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 18.39 1.94 2.27 9.5 8.1 2,057 116 -7% 增持 600048.SH 保利发展 16.62 2.29 2.23 7.3 7.5 1,989 120 10% 增持 001979.SZ 招商蛇口 12.93 1.16 1.40 11.1 9.2 1,001 77 -3% 增持 600383.SH 金地集团 12.02 2.08 2.24 5.8 5.4 543 45 -7% 增持 000656.SZ 金科股份 2.52 0.61 0.71 4.1 3.5 135 53 -44% 增持 002244.SZ 滨江集团 9.25 0.97 1.07 9.5 8.6 288 31 104% 增持 000961.SZ 中南建设 2.80 -0.89 0.34 -3.2 8.2 107 38 -32% 增持 000402.SZ 金融街 5.50 0.55 0.60 10.0 9.2 164 30 -2% 增持 601512.SH 中新集团 8.57 1.02 1.18 8.4 7.3 128 15 -2% 增持 1109.HK 华润置地 27.54 4.54 5.02 6.1 5.5 2,075 71 8% 增持 0688.HK 中国海外发展 18.74 3.67 3.83 5.1 4.9 2,167 109 29% 增持 0960.HK 龙湖集团 24.22 4.05 4.14 6.0 5.8 1,555 61 -15% 增持 2007.HK 碧桂园 2.94 1.22 1.18 2.4 2.5 718 232 -46% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 2.21 0.92 0.89 2.4 2.5 213 91 -38% 增持 1918.HK 融创中国 3.72 0.83 1.05 4.5 3.5 214 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.57 0.37 0.45 4.2 3.5 210 127 -20% 增持 3900.HK 绿城中国 13.34 1.31 1.97 10.2 6.8 354 25 36% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 表 2: 重点物业类公司盈利 代码 公司名称 07.14 最新股价 （元） 盈利预测（EPS，元） PE 投资评级 2019A 2020A 2021A 2019A 2020A 2021A 1516.HK 融创服务 2.90 - 0.25 0.41 - 12 7 增持 1209.HK 华润万象生活 29.29 - 0.48 0.76 - 61 39 增持 2669.HK 中海物业 7.21 0.16 0.21 0.30 45 34 24 增持 9909.HK 宝龙商业 3.63 0.44 0.49 0.69 8 7 5 谨慎增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 股票报告网 行业更新 请