二手房市场复苏，下半年还能持续吗？

1 二手房市场复苏，下半年还能持续吗？ 贝壳研究院 贝壳数据显示，今年上半年二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善。强二线城市复苏效果明显强于其他城市。预计下半年市场呈现逐月修复态势，同比降幅不断收窄。 一、上半年二手房市场正在修复 上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱，采用包括放松限贷（降首付、取消认房认贷）、限购、限售、个税免征年限缩短等措施，提振市场预期，恢复市场流通。 去年下半年导致市场急速下行的金融信贷环境得到了明显的改善。今年以来，贝壳监测到的主流贷款利率持续下降。央行5 月份下调了 5 年期 LPR 利率以及首套房贷款利率下限。 在这些政策共同的影响下，5、6 月贝壳 50 城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为 14%、25%1。二季度成交量比一季度增长约 15%。核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、 1 6 月成交量为预估数据，通过 6 月 1 日-20 日的成交数据估算得到。 2 东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。分城市看，太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。 图：贝壳 50 城2二手房月度成交量走势 数据来源：贝壳研究院 二手房价格接近到底。6 月以来贝壳 50 城周度二手房价格指数3环比下跌 0.3%4，比 5 月份跌幅收窄。分城市看，绍兴、南京、南通、苏州等 14 城市环比上涨，广州、珠海与上月持平。从同比看，上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨，部分城市房价同比跌幅开始收窄，表明房价正在接近底部。 图：贝壳 50 城二手房价格指数走势 2 贝壳 50 城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。 3 贝壳二手房房价指数是在城市选择固定样本小区，以贝壳真实的二手房成交数据为基础，利用重复交易法，反映城市房地产市场价格走势。 4 6 月 50 城整体及具体城市价格指数均为截至 6 月 19 日的周度价格指数。 -0.6-0.4-0.200.20.40.60.811.21.41.60501001502002503003504002020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/06成交量指数（左轴）环比（右轴） 3 数据来源：贝壳研究院 市场预期已从底部回升。去年年底以来，贝壳 50 城二手房景气指数5触底反弹，目前已处于荣枯线附近。上海处于景气扩张区间，表明短期房价将出现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。 图：贝壳 50 城二手房景气指数走势 数据来源：贝壳研究院 代表需求变化的带看量指数今年以来也在恢复上升，预示着 5 贝壳二手房市场景气指数是基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期，能够预测未来短期房价走势，景气指数=调涨次数/调价次数*100。景气指数在 40 以上为市场预期景气，涨价预期强，20 至 40 之间预期相对平稳，20 以下为市场预期低迷。 -2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%90951001051101151202018/112018/122019/012019/022019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/06贝壳50城二手房价格指数环比变化（右）0510152025303540452019/012019/022019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/0640以上：市场景气20-40：市场平稳20以下：市场较冷 4 未来交易将进一步复苏。 图：贝壳 50 城二手房带看客户量指数（以 2020 年 1 月值为基期值 100） 数据来源：贝壳研究院 二、政策效果取决于需求基本面 从市场复苏的节奏和力度看，强二线城市领先。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性较强。郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后，短期成交量增长但后期政策效果弱化，持续性较弱。如3 月 1 日郑州出台扶持政策，3 月二手房成交环比增长超过 100%，但后期效果乏力，4、5 月成交量持续下降，6 月“房票”新政出台带动新一轮住房需求释放，“房票”新政的效果仍有待观察。市场复苏动能分化的根本是城市基本面的差异。 表：强二线城市调控放松后市场走势 050100150200250300350城市 日期 放松手段 二手房成交量环比 二手房价格指数环比 3 月 4 月 5 月 6 月 3 月 4 月 5 月 6 月 成都 5.31 放松限购、限售，公积金降首付 76% -25% 9% 80% 0.8% -0.2% -0.3% -0.2% 杭州 5.17 放松限购，优化税收 126% -18% 15% 75% 3.4% -1.8% -0.6% -1.2% 5 数据来源：贝壳研究院 表：弱二线城市调控放松后市场走势 数据来源：贝壳研究院 本轮调控放松中，除了广州限购政策微调外，其他一线城市均未松动。北京、上海随着疫情管控，市场已开始恢复，6 月北京成交量环比