3月统计局数据点评及房地产月报：销售投资承压，政策支持加码

行业研究 | 内地房地产 销售投资承压，政策支持加码 ——3 月统计局数据点评及房地产月报 多重因素扰动，3 月商品房销售降幅有所扩大。1-3 月，全国商品房销售金额累计同比下降 22.7%（1-2 月：同比下降 19.3%）；销售面积累计同比下降 13.8%（1-2 月：同比下降 9.6%），整体下降幅度仍明显小于百强情况。近期需求端出现一定回暖迹象，但由于部分城市疫情扩散较快，对销售复苏产生了较大的负面影响。不过，3 月以来政策端已有较积极的变化。随着疫情逐步受控，楼市需求端也将相应恢复。 开发投资明显降速，施工增速料将下滑。1-3 月，地产开发投资累计同比上升0.7%（1-2 月: 3.7%）。建筑工程投资和土地购置费成为支撑地产投资增速的主要因素。由于新开工面积降幅持续扩大（1-3 月下降 17.5%，1-2 月下降12.2%），而竣工降幅显著小于新开工降幅，施工面积增速预计将继续下降。拿地方面， 1-3 月购置土地面积与土地成交价款分别累计下降 41.8%和 16.9%，降幅较上月略有收窄。从 1-2 月数据看，土地购置费的突升对冲了其他投资分项的下滑（1-2 月增长 11.3%，2021 年全年为下降 2.1%）。参考目前土地市场的实际情况，地产投资仍存一定下行压力。 开发资金来源降幅扩大，销售回款压力增大。1-3 月，房地产开发资金来源累计同比下降 19.6%（1-2月：下降 17.7%）。拆分来看，国内贷款累计下滑 23.5%（1-2月：下滑 21.1%）；自筹资金累计同比下滑 4.8%（1-2月：下降 6.2%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑 31.0%/18.8%（1-2 月分别下降27.0%/16.9%）。但随着监管层释放积极信号，民企境内融资已出现一定改善。 销售下滑延续，去化有所放缓。3 月，44 城新房成交面积环比上升 14%，同比下降 49%；当年累计成交面积同降 40%（上月为下降 34%），一、二、三线城市分别下降 31%、32%及 49%。济南、成都、上海累计降幅相对较小，而泉州、常州、盐城累计降幅较大。截至 3 月末，14 城新房去化周期为 35.8 个月，上月为 28.6 个月。二手房方面，3 月，15 城二手房成交面积环比上升 66%，同比下降 38%；截至 3 月末，15 城累计成交面积同降 37%（上月为下降 37%）。成都二手房成交面积累计增幅居前。 各线宅地成交继续下滑，溢价率维持平稳。1-3 月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约 63.5%；其中，一线城市下降 73.4%，二线城市下降 69.5%，三线城市下降 58.7%，整体累计降幅较上月小幅收窄。成交楼面均价方面，3 月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了 2021年初首次集中供地的亢奋后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，3 月单月溢价率环比基本持平。 投资建议：金融委积极表态确认政策基调，维持“强于大市”评级。副总理 3月 16日主持召开的金融委会议积极回应了市场对于房地产行业的主要关切，并且未再使用“个例”、“正常现象”等表述；同日房地产税改革试点暂缓。其后地方对限购、限贷等核心调控政策的调整进一步确认了政策底部，如郑州、哈尔滨、衢州等地放松力度较大，政策支持明显加码。随着主要城市疫情逐步受控，行业基本面有望重回修复轨道。维持“强于大市”评级。 18-Apr-22 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 目录 1. 板块表现：整体有所回暖 ................................................................................................................. 5 2. 行业：销售投资承压，政策支持加码 ............................................................................................. 6 3. 城市：销售降幅扩大，推盘同比下滑 ............................................................................................. 9 3.1 新房数据：各线销售降幅扩大，推盘同比明显下滑 ............................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交同比有所下降，挂牌价高位下滑 ............................................................................................. 12 4. 土地市场：各线成交继续下滑，溢价率维持平稳 ....................................................................... 14 4.1 住宅类用地成交建面：各线同比均明显下滑 ......................................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体降幅小幅收窄................................................................................................................. 15 4.3 成交楼面均价有所下降，溢价率整体平稳 ............................................................................................................. 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所上升 ........................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：金融委表态积极 ................................................................................................... 21 7. 投资建议