房地产政治局会议点评：正视问题，直击痛点

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 05 月 01 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:筹码持续向上集中——2022 年一季度基金持仓点评》 2022-04-25 2 《房地产-行业研究周报:土地市场降温 继 续 ， 首 批 土 拍 冷 热 分 化 》 2022-04-24 3 《房地产-行业专题研究:估值徘徊折 射政策分歧》 2022-04-22 行业走势图 正视问题，直击痛点——政治局会议点评 地产不能成为稳增长的包袱 21Q3-22Q1 房地产行业 GDP 历史上首次出现连续三个季度负增长（其余负增长季度出现于 08Q3-Q4 以及 20Q1），行业销售和投资下行势大力沉，已经成为稳增长的第一拖累项。随着政治局会议明确提出“努力实现全年经济社会发展预期目标”，“全力扩大国内需求”，我们认为 5.5%的目标对地产的潜在要求进一步提高，地产可能不是本轮稳增长的主角，但是不会从台前退居幕后，至少不会成为稳增长的包袱。且随着“最大限度减少疫情对经济社会发展的影响”，“保障和改善民生，稳定和扩大就业”，实体经济的良性循环以及收入预期的平稳改善也有望带动地产需求的自然修复。 因城施策加速迈进 3.0 本轮因城施策经历了 1.0 三四线城市限购和非限贷类政策放松，2.0 二线限贷边际放松+三四线全面放松，我们认为 1.0、2.0 政策节奏、力度不及预期主要源于地方顾虑，即因城施策尺度与房住不炒基调的冲突。此次会议明确提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，我们认为一方面肯定了地方因城施策的现实考虑，地方有望加速迎来非一线全面宽松的3.0 时代；另一方面支持刚性和改善需求相比此前“合理住房需求”的表述更为积极，结合央行 23 条明确提出“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”，我们认为首付比例、认房认贷标准有望向央行规定的最低下限靠拢，甚至不排除新市民等特定支持人群突破下限。此外，随着房住不炒预期的落实，自住需求对首付比例和房贷利率的敏感度可能会进一步提升。 直击预售资金痛点 我们认为本轮行业信用的难题在于存量博弈（债权人、供应商、地方政府对民企存量资金的挤兑）与囚徒困境（各个地方政府不敢轻易率先放松预售资金），防范化解风险没有明确方案的情况下，只能债权人做出展期让步，需求政策放松加强回款，同时供给侧加强收并购出清，但是核心痛点可能依然在于预售资金的超额监管。我们估算行业受限制资金约 3.5 万亿（2020 年行业总资产 106万亿 X 上市房企货币资金占比 11%X 预售资金监管比例 30%），如果能多释放 5%，意味着能释放接近 6000 亿的增量资金。此外从上市房企角度来看，根据我们在《预售资金监管影响几何》中的测算，预收款的放松有望弥补中小房企当前非常紧张的现金流缺口（即现金短债比不足 100%的关键部分）；对于头部房企来说，改善效应更为明显，也有助于行业投资和并购预期的修复。随着中央定调预售资金优化，我们期待地方政府做出合理让步。 疏通逻辑堵点，激活估值空间 我们在《估值徘徊折射政策分歧》中梳理出当前政策力度、政策效果的逻辑堵点，即政策目标不明确导致政策临界点的不可量化以及政策放松之后基本面改善幅度的不确定性。我们认为此次会议的表态肯定了因城施策的方向和力度，并且伴随限购限贷的密集宽松，需求侧信心有望得到实质性修复。行业销售有望于 6 月迎来增速拐点，三季度有望增速转正，四季度维持或小幅回落。 估值角度来看，我们认为龙头房企 PB 估值修复到 1.0X 左右是较为合理的平台区间，无论是从动态政策预期改善和 ROE 能力提升的角度，还是静态基本面量价改善对 PB 的高敏感性角度，未来依然有进一步向上突破的空间。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期；主观测算风险 -25%-21%-17%-13%-9%-5%-1%3%2021-052021-092022-01房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 地产不能成为稳增长的包袱 21Q3-22Q1 房地产行业 GDP 历史上首次出现连续三个季度负增长（其余负增长季度出现于 08Q3-Q4 以及 20Q1），行业销售和投资下行势大力沉，已经成为稳增长的第一拖累项。随着政治局会议明确提出“努力实现全年经济社会发展预期目标”，“全力扩大国内需求”，我们认为 5.5%的目标对地产的潜在要求进一步提高，地产可能不是本轮稳增长的主角，但是不会从台前退居幕后，至少不会成为稳增长的包袱。且随着“最大限度减少疫情对经济社会发展的影响”，“保障和改善民生，稳定和扩大就业”，实体经济的良性循环以及收入预期的平稳改善也有望带动地产需求的自然修复。 图 1：不变价 GDP 同比增速 图 2：房地产开发投资与销售累计同比 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 表 1：历次中共中央政治局会议涉房地产部分概览 时间 中共中央政治局会议 2012 年 12 月 14 日 加强房地产市场调控和住房保障工作。 2013 年 4 月 19 日 未涉及经济形势和经济工作分析。 2013 年 7 月 30 日 积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。 2013 年 10 月 29 日 未涉及经济形势和经济工作分析。 2013 年 12 月 9 日 做好住房保障和房地产市场调控工作。 2014 年 4 月 25 日 更好运用开发性金融支持棚户区改造。 2014 年 7 月 29 日 未涉及房地产。 2014 年 10 月 22 日 未涉及经济形势和经济工作分析。 2014 年 12 月 5 日 要优化经济发展空间格局，继续实施区域总体发展战略，推进“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带建设，积极稳妥推进城镇化。 2015 年 4 月 30 日 要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。 2015 年 7 月 30 日 未涉及房地产。 2015 年 10 月 12 日 未涉及经济形势和经济工作分析。 2015 年 12 月 17 日 要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 2016 年 4 月 29 日 要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。 201