2022年策略看地产专题报告：长风破浪时，曲径通幽处，地产机会正当时

专题报告 http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 报告日期：2022 年 04 月 19 日 分析师：汪毅 S1070512120003 ☎ 021-61680675  yiw@cgws.com <<踏雪寻梅：红利股御守“磨底期” >> 2022-03-05 <<东数西算正当时，赋能“新信息”，共促“稳增长”>> 2022-02-22 长风破浪时，曲径通幽处：地产机会正当时 ——2022 年策略看地产专题报告 ◼ 2022 年货币宽松周期确定，受疫情扩散等外生因素影响，经济压力加大，房地产政策面临逐步放松。开年以来，中央多次会议强调稳增长，国内货币供给和社会融资规模增速加快，M2 和社会融资增速差收窄，新增住房贷款同比连续两个月为负值，2022 年 3 月新增住房贷款为 7539 亿元，同比下降 23.79%，新增的流动性目前仍然淤积在金融体系内，还未传导到实体经济。3 月份新冠疫情再次爆发产生经济拖累，而房地产行业对于 GDP的贡献在经济下行压力较大之时尤为突显，从历史经验来看，房地产政策发展的路径为：货币政策宽松→各地房地产政策逐步放松→中央定调放松房地产政策，目前国内正处于地方房地产政策放松阶段，后续迎来进一步放松的可能性较大。 ◼ 房地产行情具有极强的政策引导性，头部房企跑出超额收益往往需要政策和基本面相互配合。观测以往出现的四轮房地产超额行情，行情期间，政策传导共性表现为：中央放松货币政策→地方房地产政策放松→房地产板块行情开始→房地产基本面修复或修复证伪→房地产政策收紧→房地产行情结束。 ◼ 房地产迈入存量空间，行业内部格局头部效应显著。2008 年以来我国房地产增量放缓，伴随人口出生率下降和老龄化问题，房地产市场增速逐渐趋于饱和，行业从增量逐渐转入存量发展，2017 年-2021 年，龙头房企市占率总体攀升，在风险暴露-出清过程中，央企基本面保持良好发展，房地产板块仍有上升空间，建议关注优质中央房企。 ◼ 风险提示：地缘政治、疫情延续等外生拖累经济增长，房地产基本面持续恶化，房地产松绑政策不及预期。 核心观点 相关报告 分析师 证券研究报告 投资策略研究 专题报告 专题报告 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. 等待戴维斯：地产政策松绑势在必行 ................................................................................. 4 1.1 虎年一季度货币传导机制受阻 ..................................................................................... 4 1.2 疫情扰动增加经济压力 ................................................................................................. 5 1.3 稳增长定调下房地产政策释放到了哪个阶段？ ......................................................... 6 2. 机会观察：房地产何时跑出超额收益？ ............................................................................. 9 2.1 以往四轮宽松带来的房地产超额行情 ......................................................................... 9 2.2 房地产超额行情结构化解析 ....................................................................................... 11 3. 迈入存量空间，马太效应突显 ........................................................................................... 13 4. 策略对话地产 ....................................................................................................................... 15 5. 风险提示 ............................................................................................................................... 16 pOtQmPqOsRpRyQmRtRrQwPaQcM8OmOqQmOmOlOqQnRfQsQmM9PmNrPNZnNnNNZqQwO 专题报告 长城证券3 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录 图 1：2020 年 4 月-2022 年 3 月货币供给与社会融资规模同比增速 .................................... 4 图 2：2009-2021 年季度个人住房贷款同比增速（%） .......................................................... 5 图 3：3 月份以来国内无症状人数（人） ................................................................................ 5 图 4：3 月份以来上海地铁客运量 ............................................................................................ 6 图 6：房地产供给端同比增速情况 ........................................................................................... 8 图 7：商品房销售以及二手房价格情况 ................................................................................... 8 图 8：房地产对 GDP 的贡献率 .................................................................................................. 9 图 9：08 年以来宽松环境下的房地产行情走势 .............................................