房地产行业：再次强调资产荒，布局类债资产

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.04.10 再次强调资产荒，布局类债资产 谢皓宇(分析师) 单戈(分析师) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939827 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com shange@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010004 本报告导读： 在二线央国企之后，当前市场应该开始预备交易资产荒，类债资产将受益，REITs发行热潮和国债利率走势是前置指标。 摘要： [Table_Summary]  当前政策在宽货币方面进度低于预期，并在逐步引导宽信用，央行降准降 息 未 到 ，而 国 常 会 鼓 励 宽 信 用 。年初以来经济下行的预期在加大，海外经济的加息周期、地缘政治和国内疫情均加剧了对经济增长的担忧，在稳增长放在更加重要的位置上时，市场在预期有相关的宽松货币政策出台，而时至当前，降准降息的力度仍然低于预期。相反，在各级会议当中，对宽信用的引导更加强烈，目前市场的实际情况更多展现为稳货币、宽信用的大方向。  但市场已经开始交易宽货币和信用受阻，信用抓手的缺失，使类债资产已 有 前 期 表 现 。由于微观数据和中观数据出现了较大的统计和调研差异，市场对经济下行的压力更为担忧，因此，市场对宽货币的预期在没有实际政策出台的背景下，依然有较高期待，并在以稳增长路线的股票市场和国债利率上均有体现。而另一方面，REITs 的高倍数认购，也反应了当前市场对稳定现金流的类债市场抱有极大关注度，这背后，体现的是市场对宽货币的确定性和宽信用的不确定性的预期。我们认为，当前政策的克制，最终会在信用扩张端体现，也即，宽货币终将到来，而信用扩张在选取信用抓手方面，将有一定阻碍，最终形成资产荒格局。  开 始布局类债资产，核心城市的实物资产更加受到青睐，相对更看好 B端 生 意的 写 字 楼 业 态 。相比于消费类的类债资产，实物类的类债资产更符合当前的宏观背景，主要是寻找逆周期的资产，而非顺周期，同时，逆周期的资产在当前市场的估值更低。因此，我们推荐在核心城市具备实物资产的持有型物业，包括金融街，受益中国国贸等。其他继续推荐二线央国企，受益如中交地产、建发股份等有大股东或者公司内资金支持的房企，同时推荐央国企中的保利发展、招商蛇口、万科 A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团、滨江集团、金科股份、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。  风 险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《交易稳信用，预备资产荒》 2022.04.05 房地产《信用迷雾，4 月破局》 2022.04.05 房地产《行业继续下行，央国企低调前进》 2022.04.01 房地产《二线央国企的历史机遇》 2022.03.27 房地产《两级分化明显，核心地块受捧》 2022.03.25 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 04.10 最新股价（元） 20 EPS （元） 21E EPS （元） 20 PE 21E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 21.49 3.62 3.90 5.9 5.5 2,418 116 9% 增持 600048.SH 保利发展 18.21 2.42 2.30 7.5 7.9 2,180 120 17% 增持 001979.SZ 招商蛇口 16.28 1.46 1.98 11.2 8.2 1,290 79 22% 增持 600383.SH 金地集团 14.66 2.3 2.62 6.4 5.6 662 45 13% 增持 000656.SZ 金科股份 5.10 1.3 1.34 3.9 3.8 272 53 14% 增持 002244.SZ 滨江集团 7.54 0.75 0.95 10.1 7.9 235 31 62% 增持 000961.SZ 中南建设 4.60 1.87 2.36 2.5 1.9 176 38 11% 增持 000402.SZ 金融街 6.75 0.84 0.55 8.0 12.3 202 30 19% 增持 1109.HK 华润置地 31.77 4.18 4.46 7.6 7.1 2,282 71 20% 增持 0960.HK 龙湖集团 21.57 4.01 4.04 5.4 5.3 2,378 109 45% 增持 0688.HK 中国海外发展 34.80 3.29 3.65 10.6 9.5 2,129 61 18% 增持 2007.HK 碧桂园 5.35 1.51 1.40 3.5 3.8 1,246 231 -4% 增持 1918.HK 融创中国 3.93 0.91 1.08 4.3 3.6 348 88 4% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 3.69 7.74 6.98 0.5 0.5 203 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 2.32 0.32 0.4 7.3 5.8 297 127 20% 增持 3900.HK 绿城中国 13.06 0.99 1.15 13.2 11.4 330 25 29% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 表 2: 重点物业类公司盈利 代码 公司名称 04.10 最新股价 （元） 盈利预测（EPS，元） PE 投资评级 2018A 2019A 2020A 2018A 2019A 2020A 1516.HK 融创服务 4.31 - - 0.19 - - 23 增持 1209.HK 华润万象生活 33.43 - 0.48 0.67 - 70 50 增持 2669.HK 中海物业 8.02 0.11 0.15 0.18 73 53 45 增持 9909.HK 宝龙商业 7.11 0.22 0.44 0.49 32 16 15 谨慎增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资