房地产行业：当旧地产遇到新市民

行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 03 月 29 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:按揭宽松持续加码》 2022-03-27 2 《房地产-行业专题研究:天风问答系列：需求侧出现钝化反应了吗？》 2022-03-21 3 《房地产-行业研究周报:销售投资超 预期，房地产税再延期》 2022-03-20 行业走势图 当旧地产遇到新市民 新市民的“前世今生” 新市民最初指的是长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，后指代范围逐渐扩大。《关于加强新市民金融服务工作的通知》进一步明确了新市民范围，包括了因各种原因导致的未获当地户籍或获当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。从群体组成来看，城乡和城城的流动人口仍是新市民主体。从地域分布来看，流动人口主要从东三省向长三角、珠三角、京津冀、成渝等核心城市群迁移，且聚焦一二线城市。从形成原因来看，新市民是我国户籍制度下的特殊产物。能否获得流入地户籍并与当地居民享有同等权利是流动人口转变为“新市民”的重要因素。 新市民住房需求微观拆解：支付能力和户籍政策的双向博弈 新市民群体的住房需求影响因素：1) 收入/房价等经济因素；2) 户籍制度——教育/医疗/住房/养老等社会福利和权益与户籍紧密绑定，即本、外地居民所享受的公共服务不均等增加新市民定居的隐形成本。因此，新市民群体住房需求的背后，是支付能力和户籍政策的双向博弈。在房价水平高、收入水平低、落户难度大、隐形定居成本高的情况下，流动人口普遍倾向于在流入地租房而不是购房。根据北大光华2019 年抽样调查数据，进城务工人员购买住房比例仅为 19.5%，考虑到进城务工人员是新市民的绝大部分组成，我们估算目前新市民群体租房/购房比例约为 8:2。 新市民住房需求宏观市场：万亿空间的释放可能 据相关研究及团队测算结果，流动人口的消费收入弹性（0.70）显著低于城镇人口的消费收入弹性（0.87），流动人口市民化可以释放该部分人群的消费需求。测算结果显示，乐观情况下，消费弹性在五年内释放完成，带动的消费增量可达 2420 亿元，约占 GDP 的 0.16%；保守情况下，消费弹性在十年内释放完成，消费增量可达 5679亿元，约占 GDP 的 0.29%，对于拉动内需意义积极。从住房模式来看，我们估算目前流动人口的租房/购房比例为 8:2，伴随市民化进程带来的流动人口购房意愿提升，在市民化完成后流动人口的租房/购房比例变为 7:3 和 6:4 的两种假设下，测算结果显示，乐观情况下购房需求释放带来的金额增量在两种租购比例下分别为 14866 亿元和 29006 亿元；保守情况下分别为 10016 亿元和 19180 亿元。从住房面积来看，在市民化完成后流动人口的租购比变为 7:3 和 6:4 的两种假设下，测算结果显示，乐观情况下流动人口购房需求（面积）增量分别为 12.55 亿平和 25.10 亿平；保守情况下分别为 13.19 亿平和 26.38 亿平。购房面积增量对应金额远高于住房消费可释放金额增量，新市民理想需求与现实购买力间存在鸿沟。 未来政策空间如何打开：户籍限制的合理放宽和多层次的住房保障 帮助新市民真正融入城市是释放新市民需求、继而弥补其理想需求与现实购买力差异的首要前提。我们认为新市民的住房安排，是从兜底、过渡、安居到改善等一系列的制度框架，传统商品房将针对其改善性需求滞后打开。在当前阶段，放宽公租房申请条件、继续加大保障性租赁住房和公租房供给将是满足新市民安居需求的重要抓手；降低新市民获取金融服务难度或为短期内弥补新市民理想需求与现实购买力差异的最可行方法。 把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha 投资建议：未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期；主观测算风险 -24%-20%-16%-12%-8%-4%0%4%2021-032021-072021-11房地产沪深300 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 03 月 29 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:按揭宽松持续加码》 2022-03-27 2 《房地产-行业专题研究:天风问答系列：需求侧出现钝化反应了吗？》 2022-03-21 3 《房地产-行业研究周报:销售投资超 预期，房地产税再延期》 2022-03-20 行业走势图 当旧地产遇到新市民 新市民的“前世今生” 新市民最初指的是长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，后指代范围逐渐扩大。《关于加强新市民金融服务工作的通知》进一步明确了新市民范围，包括了因各种原因导致的未获当地户籍或获当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。从群体组成来看，城乡和城城的流动人口仍是新市民主体。从地域分布来看，流动人口主要从东三省向长三角、珠三角、京津冀、成渝等核心城市群迁移，且聚焦一二线城市。从形成原因来看，新市民是我国户籍制度下的特殊产物。能否获得流入地户籍并与当地居民享有同等权利是流动人口转变为“新市民”的重要因素。 新市民住房需求微观拆解：支付能力和户籍政策的双向博弈 新市民群体的住房需求影响因素：1) 收入/房价等经济因素；2) 户籍制度——教育/医疗/住房/养老等社会福利和权益与户籍紧密绑定，即本、外地居民所享受的公共服务不均等增加新市民定居的隐形成本。因此，新市民群体住房需求的背后，是支付能力和户籍政策的双向博弈。在房价水平高、收入水平低、落户难度大、隐形定居成本高的情况下，流动人口普遍倾向于在流入地租房而不是购房。根据北大光华2019 年抽样调查数据，进城务工人员购买住房比例仅为 19.5%，考虑到进城务工人员是新市民的绝大部分组成，我们估算目前新市民群体租房/购房比例约为 8:2。 新市民住房需求宏观市场：万亿空间的释放可能 据相关研究及团队测算结果，流动人口的消费收入弹性（0.70）显著低于城镇人口的消费收入弹性（0.87），流动人口市民化可以释放该部分人群的消费需求。测算结果显示，乐观情况