房地产行业中国物流地产发展全方位解析：物流地产在中国

物流地产在中国 ——中国物流地产发展全方位解析 中国物流地产研究 第 2 辑 上海交通大学海外教育学院 物流地产高级研修项目中心 上海交通大学是我国历史最悠久、享誉海内外的高等学府之一，是教育部直属并与上海市共建的全国重点大学。经过 120 年的不懈努力，上海交通大学已经成为一所“综合性、研究型、国际化”的国内一流、国际知名大学。海外教育学院是上海交通大学批准成立的，从事学历后教育的直属单位，为组织和个人发展提供综合教育与培训服务。学院已累计培训学员逾 60000 名，师资阵容逾 2000 位，是国内领先兼具国际影响力的高端继续教育品牌。物流地产高级研修项目中心是海外教育学院发挥自身优势，并整合行业优质资源专门开设的，从事现代物流和物流地产高层次、专业型、实战性、国际化学历后教育的重要教育项目。物流地产高级研修项目中心致力于与国内外的同行们一起，推动现代物流与物流地产高端培训教育的进步，切实促进我国现代物流与物流地产行业的持续健康发展。 《中国物流地产研究》是由上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心主办的现代物流与物流地产领域的高端系列研究报告，该系列研究报告秉承产学研一体化的先进理念，整合著名高等院校、科研院所、领袖企业的研发力量和创新实践，覆盖现代物流与物流地产投资定位、规划设计、开发管理、工程管理、成本管控、经营管理、资产管理、资本运作八大主要研究方向，定期和不定期地向行业社会公开发布，每期研究报告的发行数量逾 20000 份。《中国物流地产研究》亦是上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目相关研发成果的重要发布平台。 地 址：上海市华山路 1954 号上海交通大学浩然高科技大厦九楼 邮政编码：200031 主编信箱：zhoujiancheng@sjtu-oec.com 联系电话：021-61480210 网 址：http://www.oec.sjtu.edu.cn 主办 上海交通大学海外教育学院 物流地产高级研修项目中心 维信号：wuliudichan 扫描二维码 更多知识分享 主编 寄语 潘石屹 “五斤桔子的海南逃生记”不仅妙趣横生，而且极富寓意。他亲口说过，“1989 年我去了海南。海南特好！整个气氛都特别自由，周围大部分也都是北方人，大家都是闯天下的，什么都能谈得来。那时候挺穷的，可我穷，还有比我更穷的！”当年，潘石屹碰到了海南的炒房狂潮。“一开始都不敢相信，不敢签。在 1 楼签了房产买卖合同，到 6 楼加价就卖了。现在想想都害怕。”潘石屹因此挣到了自己的第一桶金。 1992 年底，潘石屹去海口市规划局了解一个项目的产权问题，可是在规划局却吃了闭门羹。规划局的一位小伙子说“这是保密文件，你不能查。”潘石屹不想空手而回，就买了五斤桔子送到规划局，小伙子见了，就把一摞资料给了他：“查吧。”这一查，让潘石屹吓了一大跳。他发现，海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到 50 多平方米，而当时北京的人均面积才不过 7 平方米。在潘石屹看来，这个数字只能说明一个问题，那就是海南房地产行业要出事了。 他说“我的第一感觉就是天要塌下来了！没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”由此，五斤桔子给了潘石屹一个逃生的证据。之后，他带着在海南赚得的第一个 100 万及时撤离，来到北京寻求发展，成功躲过了半年后海南房地产的泡沫破裂。 今天讲这个故事，是要说明两个问题，一个问题是“早知三日事，富贵一千年”，先知先觉对于事业成功至关重要；另一个问题是大道至简，世间万物，千变万化，各有所归。简单的供求分析，最能帮助人们把握事物发展的规律。 顺着潘石屹“五斤桔子的海南逃生记”的路子，来看一下中国物流地产行业的发展趋势。比较而言，中国居民人均住房面积已经接近甚至超过 了国外发达国家和地区的人均住房面积水平，而上海等城市的人均商业地产面积已经超过了国外发达国家和地区的水平。与此形成鲜明对照的是，正如本期报告里讲到的那样，“就我国人均仓储面积而言，目前我国人均仓储面积不足 1 平方米，仅仅接近人均 0.7 平方米的水平，而美国人均仓储面积已经超过了 7 平方米。”我国人均仓储面积不及美国人均仓储面积的 1/10，这意味着什么？意味着物流地产这个广阔的蓝海呼唤着先知先觉的勇士们去开拓！ 本辑研究报告《物流地产在中国——中国物流地产发展全方位解析》从行业发展、政策环境、市场供求、区域布局、企业竞争、产品服务、土地市场、金融创新 8 个方面对我国物流地产的发展状况进行了全方位解读。本研究报告可以帮助读者在尽可能短的时间内，尽可能全面地了解中国物流地产的发展梗概。 当然，由于研究报告的篇幅所限，区区 12000 多字的研究报告无法对中国物流地产的发展情况作出非常细致的分析，难免挂一漏万，失之偏颇。希望读者谅解，并给予批评指正。 经济学博士 知名地产专家 《物流地产》著作者 微信号zhoujiancheng2014 上 海 交 通 大 学 海 外 教 育 学 院 物 流 地 产 高 级 研 修 项 目 中 心 0 2 1 - 6 1 4 8 0 2 1 0 I e I 物流地产在中国——中国物流地产发展全方位解析 目录 一、行业发展 .............................................. 2 二、政策环境 .............................................. 4 三、市场供求 .............................................. 7 四、区域布局 .............................................. 9 五、企业竞争 ............................................. 11 六、产品服务 ............................................. 15 七、土地市场 ............................................. 18 八、金融创新 ............................................. 20 物流地产在中国 ——中国物流地产发展全方位解析 上 海 交 通 大 学 海 外 教 育 学 院 物 流 地 产 高 级 研 修 项 目 中 心 0 2 1 - 6 1 4 8 0 2 1 0 1 物流地产在中国——中国物流地产发展全方位解析 图 1：仓库储存大厅 近十几年来，我国物流地产总体发展势头迅猛，增加值与投资额持续增长，各领域物流仓储设施的投资建设和运营管理均已取得长足进步。同时，一些深层次的问题和矛盾也已开始暴露，引起了全行业和全社会的广泛关注。如何抓住契机，迎接挑战，避免城市功能紊乱，缓解城市交通压力，减轻不良环境影响，保持产业凝聚力，实现产业持续健康发展，有力拉动国民经济增长，是关系到我国物流地产行业未来发展