内地房地产周度观察：以史为鉴，本轮地产政策调整的提振作用分析

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 以史为鉴，本轮地产政策调整的提振作用分析 中央政策调整以金融政策为主，地方层面各类托底政策频出。从目前实际落地的政策来看，中央层面的政策调整集中于金融方面，路径由保障涉房贷款投放向保障优质房企融资转移；行业政策方面则以顶层的积极表态和预期引导为主，表述内容从 9-11月的行业信用事件风险可控、合理开发贷及按揭贷款将得到满足等，到日前提出的“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”等。地方层面的政策改善方向更为多元，9 月以来地方金融政策方面的改善主要包括放宽公积金政策、降低交易税费等，行业政策方面则主要包含人才购房补贴、放宽落户限制等，与 7-8 月多个城市收紧限购、限售及公积金贷款管控的调控情况呈现显著差异。当前政策组合能否有效提振行业销售？ 2012 年行业成交回暖的背后：公积金贷款额度提升、普通住宅标准放宽等政策助力流动性传导。央行于 2011 年 12 月至 2012 年 5 月 3 次降准、2012 年 6-7月两次降息，为行业销售的复苏提供了较充足的流动性。另一方面，2011 年四季度起，多个城市开展较为积极的政策调整，包括各类公积金政策放宽、普通住宅标准放宽和购房补贴发放等，其中以上调公积金贷款额度上限的城市数量最多、推广最快；公积金贷款额度的提升也使宏观信贷的松动实现了向居民住房购买力和商品房销量的顺畅传导。在流动性改善和顺畅传导的作用下，行业销售额单月同比增速于 2012 年 6 月回正（金融政策放宽后 2-3 个季度），个人住房贷款余额同比增速由 2012Q2 的 10.2%快速提升至 2013Q2 的 20.8%。 2015 年行业复苏归因：行业信贷大幅宽松、大范围限购松绑等驱动销售复苏，棚改进一步提振行业成交。2015 年，中央层面的政策改善仍以金融政策为主，包括 2015 年的 4 次降准 5 次降息、2014年 930 首套房认贷不认房、2015年 330 下调二套房首付比例等，大量资金流入至商品房市场。地方层面，大范围的限购松绑对市场信心带来了明显提振，也为 2014 年末起大幅改善的流动性向商品房市场的传导清除了部分障碍：2014 年 6 月，呼和浩特等城市率先放开限购、7-9 月众多城市陆续跟进，二线城市限购基本全面放开。随着资金面的改善和行业情绪的恢复，行业销售额单月增速于 2015年 4月回正（金融政策放宽后 2-3 个季度）；2014 年起棚改规模的提升进一步刺激了行业需求，个人住房贷款余额同比增速由 2014Q4 的 17.6%持续提升至 2016Q4 的 38.1%。 当前货币政策及行业政策调整幅度小于 2012 及 2015 年，对行业销售的提振幅度或小于此前两轮。2012 和 2015 宽松的宏观货币政策和积极的行业政策共同驱动了行业销售的复苏，与前两轮类似，当前行业信贷环境亦有所改善、人才购房补贴及公积金政策放宽等行业政策有序推进。不过，本轮政策对销售的提振幅度或将小于 2012 及 2015 年：1）金融政策力度较小：本轮金融政策以信贷回归常态为主，2012 及 2015 年宽松的行业信贷环境刺激了住房购买力的提升；2）行业政策力度及覆盖范围相对有限：积极行业政策的覆盖范围、推广速度及政策力度小于 2012 及 2015 年；3）部分行业政策的限制：二手房参考价等对部分城市新房市场的压力仍存、两集中等或将对按揭额度提升带来一定制约；4）购房需求总量增速放缓：城镇化率及人口增速 2016 年后持续放缓。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 16-Dec-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 15 目录 1. 顶层表态更趋积极，地方政策改善初现 .................................................................................................................... 3 2. 过去政策变化如何提振行业销量？ ............................................................................................................................ 5 2.1 2012：宏观货币信贷松动，公积金额度提升助力流动性传导 ....................................................................... 5 2.2 2015：货币政策大幅宽松，行业政策助力需求释放 ....................................................................................... 8 3. 当前政策组合能否提振行业销售？ .......................................................................................................................... 11 图表目录 图 1：2011 年 12 月至 2012 年 5 月，央行 3 次降准释放流动性 .................................................................................. 6 图 2：2012 年南京销售面积同比领先苏州约 2 月回正 ................................................................................................. 8 图 3：公积金额度提升等带动部分城市销售率先回暖 .................................................................................................. 8 图 4：2011 年 12 月货币信贷趋松，开发贷、按揭陆续反弹 ....................................................................................... 8 图 5：2015 年内央行 4 次降准 ............................