物企2021年中财报分析

研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 在管规模同比增长四成 社区增值服务为加速器 主要结论 随着疫情逐渐受到常态化控制，2021 年上半年各行各业都有一定程度地复苏与反弹，尤其是物管行业表现良好，整体业绩量质齐升，行业处在上行阶段。综观 2021 年期中各物企财报表现，我们得出主要结论： 1. 2021 年期中的行业在管规模突破 50 亿平米。规模增速与物企实力成正比，头部企业凭借母公司关联业务基础与优异的外拓能力，有效巩固行业领先地位。同时，行业频繁的收并购举措助力物企加速扩张，第三方系规模已能与母公司系分庭抗礼，行业越发走向独立。 2. 2021 年期中的行业营收规模近 900 亿元。头部物企受益于规模增长强劲的保障，其业绩增速较为强势。同时，行业毛利润与净利润增速均超过营收增速，通过坪效与人效的提升，增效降本的成效显现，行业呈现“增收更增利”的现象。 2021 年物企期中报告解读 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 3. 基础物业服务仍是行业的营收压舱石，但占比逐步收窄，取而代之是高盈利的社区增值服务加速发展，其同比增长高达 90%，为行业发展的重要利器。同时，多家物企的非居住业态收入较上年同期显著提高，未来行业的业态结构或将进一步均衡发展。 4. 2021 年上半年共有 11 家物企上市，2020 年至今合计 29 家物企成功上市，但密集资本化的背后也出现多股物企上市即破发情形，资本市场对于物管行业的态度逐渐从热烈对待转变为冷静观察。 随着住建部与发改委等多个部门于 7 月发文，针对物管行业提出具体约束，未来不规范的物企将会逐步退出市场，唯有秉持对消费者好、高质量发展的物企才能站稳行业一席之地，期待行业的持续演变。 引言 本文基于物企的 2021 年中期业绩公告，选择截至 2021 年 8 月 31 日已披露财报的 50家上市物企作为研究对象（下文统称“总体样本公司”）。 另，为了对比不同规模公司的经营成绩以及行业发展趋势，本文依据营收进行分类：营收大于 50 亿元的 5 家公司为“第一梯队”；营收介于 20 至 50 亿的 18 家公司为“第二梯队”； 营收小于 20 亿元的 26 家公司为“第三梯队”。本文从规模实力、盈利能力、业务结构以及市场表现等 10 个维度对行业进行剖析。 第一梯队：营收大于 50 亿元（5 家物管样本公司） 碧桂园服务 恒大物业 绿城服务 雅生活服务 保利物业 第二梯队：营收介于 10-50 亿元（18 家物管样本公司） 招商积余 世茂服务 华润万象生活 中海物业 融创服务 金科服务 旭辉永升服务 新城悦服务 彩生活 卓越商企服务 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 建业新生活 远洋服务 佳兆业美好 荣万家 合景悠活 宝龙商业 时代邻里 奥园健康 第三梯队：营收小于 10 亿元（27 家物管样本公司） 越秀服务 中奥到家 新大正 特发服务 南都物业 正荣服务 建发物业 金融街物业 滨江服务 银城生活服务 中骏商管 华发物业服务 弘阳服务 第一服务 融信服务 德信服务 新希望服务 康桥悦生活 佳源服务 朗诗绿色生活 和泓服务 星盛商业 领悦服务 祈福生活服务 宋都服务 兴业物联 烨星服务 一、 规模实力 1. 2021 年中期的行业在管规模突破 50 亿平米。头部企业受益于品牌口碑与规模实力，其在管规模增速快，进而有效巩固行业领先地位 2021 年中期行业的在管面积突破 50 亿平米，达 52.9 亿平米，同比增长约 39.6%，高于 2020 年期末行业在管面积增速（32%）7.6 个百分点，说明 2021 年上半年物管行业仍是快速驰骋，行业处在稳定上行阶段。 2021 年第一梯队的在管面积增速为 48.84%，显著领跑第二与第三梯队的 31.20%和42.70%，第一梯队展现了强劲的拓展能力。就管理规模潜力，第一、第二与第三梯队的合约面积/在管面积覆盖倍数分别为 1.72、1.56 以及 1.60，表明第一梯队未来能释放更多拓展潜力，主要受益于母公司的关联业务基础与优异的第三方拓展能力所积累的规模储备资源，助其拓展潜力稳定领跑其他梯队。其中，4 家物企的在管规模突破 4 亿平米，分别是碧桂园服务、恒大物业、保利物业与雅生活服务，均是首次在年中站上 4 亿平米。当中又以碧桂园服务的在管面积增速最快，实现翻倍增长，较上年同期增加 101.6%，规模创下历史新高，高达 6.44 亿平米，位居行业首位。值得注意的是，2021 年在管面积的方差是 1.39，研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 明显高于上年同期的 0.99，表明行业的在管规模分化加剧，有 4 家物企的在管规模超过 4亿平米，但仍有 5 家物企的在管规模不足 1000 万平米。 表：2021 年中期各梯队物企的管理规模特征对比 梯队 在管面积增速 合约面积/在管面积 覆盖倍数 平均在管面积规模 (亿平米) 第一梯队 48.84% 1.72 4.438 第二梯队 31.20% 1.56 1.332 第三梯队 42.70% 1.60 0.281 总体样本公司 39.59% 1.60 1.108 数据来源：物企公告，贝壳研究院整理 图：2021 年中期各物企的在管面积规模 数据来源：物企公告，贝壳研究院整理 2. 收并购外拓已成规模增长的动力引擎，第三方系规模占比已超过母公司系占比，行业越发走向独立 第三方外拓已成为行业规模增长引擎，统计有披露第三方在管规模的 32 家物企，其平均第三方系在管规模占比为 50.8%，比上年同期 40.6%增加近 10 个百分点，第三方系规模已能与母公司系分庭抗礼，表明行业已逐步向独立业务迈进，逐渐摆脱对房企母公司关联业0.01.02.03.04.05.06.07.0碧桂园服务恒大物业保利物业雅生活服务彩生活绿城服务中海物业招商积余金科服务世茂服务融创服务合景悠活旭辉永升服务华润万象生活新城悦服务建业新生活时代邻里佳兆业美好南都物业中奥到家荣万家远洋服务正荣服务第一服务银城生活服务奥园健康佳源服务卓越商企服务越秀服务弘阳服务金融街物业德信服务集团建发物业和泓服务宝龙商业滨江服务融信服务领悦服务集团康桥悦生活中骏商管朗诗绿色生活华发物业服务新希望服务祈福生活服务烨星集团宋都服务兴业物联研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 务的依赖。 同时，第三方系的规模快速增长主要受益于收并购市场的持续火热，成为多家物企实现跨越式增长的最佳利器。如合景悠活、第一服务、奥园健康、和泓服务、世茂服务、时代邻里与碧桂园服务等物企均通过收并购的举