房地产行业专题报告：地产政策目标拆解和趋势分析

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 地产政策目标拆解和趋势分析 房地产行业专题报告｜2021.4.19 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 房地产分析师 S1010517050001 李金哲 房地产分析师 S1010520090001 联系人：李宗儒 我们用一篇专题报告，拆解房地产调控政策目标，研判未来政策演变。我们相信，始终坚持房住不炒的总纲确实可以推动中国房地产市场平稳健康发展。 ▍我们将房地产调控政策的目标，拆解为四个不同的方面。政策的底层目标包括，1、持续维持房屋饱和供给，保持主要城市租金可负担；2、多管齐下多元供给，缓解财产增值权代际分配不均。3、因城施策，避免形成房价下跌和城市吸引力不足的逆向循环，避免持续拉大区域差距；4、避免房地产相关的金融市场风险。 ▍政策趋势之一：从调节供求到调节价格。我们透过大量具体的政策，分析政策共性演变趋势。传统调节供求的做法，在二手房为主的时代更显无效。限价政策有避免地价沸腾，避免产品过分高端等积极作用，但也需要一系列补丁式政策配合。深圳等城市开始推广二手房参考价，有效避免了市场过热。 ▍政策趋势之二：从重视资金流，到兼顾信息流。历史上，资金流（企业融资、按揭融资）是政策作用的主要领域。移动互联时代，房价的过快上涨是资金流和信息流共同作用的结果，政策将持续致力于稳预期，而稳预期也包括建设性和限制性的手段。 ▍政策趋势之三：从全国吃药到精准施策。全国性政策以三道红线、贷款集中度管理、土地集中供给来推进供给侧改革；地方则根据具体情况出台调控措施。 ▍政策趋势之四：从周期摇摆，走向理性坚定。我们认为，历史上房地产政策的最大缺陷并非手段和方向，而是波动和周期。我们相信，如今房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济的手段，表态更为坚定，事实上有可能取得更令人满意的结果。 ▍风险提示：部分企业缺乏核心竞争力，未来资产负债表爆雷的风险。 房地产政策的目标和趋势分解 资料来源：中信证券研究部 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业专题报告｜2021.4.19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 我们透过这篇报告，对我国房地产政策的目标进行拆解，并研判未来行业政策趋势。 ▍ 房地产政策的目标拆解 2020 年 12 月，中央经济会议为今年房地产调控目标定下总基调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。”此后，又不断有重要表述值得关注。 表 1：近期中央政府层面对房地产政策的表述 日期 部门/领导 会议/文件 内容 3 月 5 日 国务院 《政府工作报告》 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。稳地价，稳房价，稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应，安排专项资金，集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民，青年人等缓解住房困难。 3 月 16 日 韩正 国家发展改革委座谈会 要解决好大城市住房突出问题，大力增加保障性租赁住房供给，持续加强房地产市场调控。 3 月 29 日 银保监会、住建部、中国人民银行 《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》 从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。 4 月 12 日 中国人民银行金融市场司 2021 年第一季度金融统计数据新闻发布会 初步已经摸清了典型案例的典型做法和关键的违法环节。部分房价上涨预期较强，炒作分为较浓的热点城市，出现了骗取银行经营贷实际用于购房的现象，甚至有些还涉及有组织的违法活动。 4 月 16 日 韩正 省部级干部建立现代财税金融体制专题研讨班座谈会 要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，加强房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展。 资料来源：各政府部门网站，中信证券研究部 政策目标拆解——饱和供给，保证租金可负担 房地产的价格有两重性，一个层面是房价，房价事关居民的财产增值权，也关乎代际均衡、贫富差距等问题；另一个层面是居住的成本，这里主要是 CPI 中的居住价格，核心是房租部分。居住成本又和新市民、年轻人的居住条件密切相关。尽管这两个价格彼此在大多数情况下是正相关的，但我们不能将两者混为一谈。 即便到了二手房时代，降低居住成本的核心办法仍然是致力于增加住房投放。房价上涨时卖家可能捂盘惜售，但一般不会空置不租（除非租金已经低到无法覆盖房屋正常使用运维的风险调整成本加上业主收租的时间成本）。 在新房供给方面，我国采取的是“饱和供给”的策略。即使由于持有成本低，二手房出让供给不多，人均住房面积则持续增加，户均保有住房套数也持续增加。国家统计局在2017 年时称，全国居民人均住房建筑达到 40.8 平方米。我们在 2019 年底用“以房查房”的办法评估重要城市人均居住面积，则得到一二线城市人均住房面积已经达到 41.5 平方米，我们推断三四线城市人均住房面积更高，2019 年全国居民人均住房建筑面积或在 50 平方米左右。（详见我们的报告《房地产行业专题报告——中国房屋存量可能存在明显低估》（2019-11-05） pOsRoQzQpOpPpQsRtMsOnM6M8Q7NpNrRtRnMlOoOnReRoPwP8OsQmPvPmPrPMYoPpM 房地产行业专题报告｜2021.4.19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 表 2：核心城市人均住房面积估算（以房查房的办法） 城市 2019 贝壳汇总房屋套数（万套） 2018 年常住人口（万人） 全市房屋套数估算（万套） 商品房所占比例估计 套均规模测算（平方米） 存量总建筑面积（平方米） 人均住房面积（平方米） 上海 770 2,135 840.4 92% 89.2 74,969 35.1 北京 723 1,863 894.7 81% 83.9 75,042 40.3 天津 463 1,297 582.3 79% 83.2 48,460 37.4 广州 380 1,249 545.4 70% 78.4 42,776 34.3 成都 594 1,194 851.8 70% 78.4 66,794 55.9 武汉 389 887 574.7 68% 77.5 44,524 50.2 杭州 265 759 362.0 73% 80.2 29,034 38.3 郑州 252 714 410.2 61% 74.4 30,503 42.7 南京 298 686 446.9 67% 77.0 34,388 50.1 长沙 225 645 354.9 63% 75.3 26,735 41.4 合肥 220