仓储物流行业中国基础设施REITs之仓储物流篇：储能积势，流转八方

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2021 年 1 月 19 日 主题研究 储能积势，流转八方——中国基础设施 REITs 之仓储物流篇 观点聚焦 投资建议 中国基础设施 REITs 产品上市发行可能渐行渐近，其中仓储物流作为相对成熟和市场化的资产类型，已经引起投资者广泛期待。我们认为该资产类别不仅有望成为短期试点发行的“排头兵”，长期来看亦具备市场深度进行持续扩容。 理由 仓储物流已是国际不动产领域投资新贵，中国 REITs 推出仓储类产品正当其时。仓储物流通常指代“现代化仓储物流设施”，或者“高标准仓库”（高标库）。仓储物流在国际市场上属于工业投资范畴，并且在近五年来伴随电商的快速崛起得到相关资本的广泛青睐（不论是体现在二级市场 REITs 投资还是一级市场不动产基金投资）。纵观不动产大类，我们认为仓储物流是当前少数具备长周期需求增长逻辑的资产类别，本质上反映线上零售对传统线下零售（主要是百货业态）的持续替代。另一方面，全球范围内整体供应链管理的升级也促进现代化仓储物流设施的增量开发和对老旧存量仓库的改造升级。2020 年新冠疫情爆发以来，全球范围内上述结构性趋势有加速演化的倾向，令资本市场对仓储物流的关注和配置达到前所未有的高度，应该说中国 REITs 推出仓储类产品正逢其时，也可以对我国十四五期间加大新型物流基础设施开发投资形成战略支持。 中国仓储物流市场整体仍处发展期，REITs 对行业发展将有多方面促进作用。我国总体仓储面积丰沛（约 10 亿平米），但现代仓储物流设施库存占比不足 7%，明显低于发达国家，且各区域间供给水平很不平衡。中国仓储物流市场前期由外资企业引导建立，目前仍处于外资主导的格局，这和中国开发商在过去二十年间对于住宅和商办领域之外的业务涉猎较少有直接关系，但中国物流及电商企业自建仓库较多又是一个独特现象和优势。从对于潜在参与方的意义来看，我们认为中国 REITs 发行对于开发运营商（不论外资还是内资）而言可能具有实践轻资产运营的实际商业意义，对于物流及电商企业来说不仅短期可以起到回笼资金、改善资产负债表的作用，对他们探索基金化运作模式可能也具有积极意义。最后，我们认为中国仍有部分存量工业地可能具备改造盘活潜力，我们期待 REITs 的发行来激活中国境内一二级市场对于仓储物流赛道的进一步布局和投入。 仓储物流料成为中国 REITs 前期发展的“排头兵”，投资和扩容逻辑均相对清晰。从首批中国 REITs 支持的资产类别来看，我们认为仓储物流可能是综合发行规模、市场透明度、预期收益率来看最优的类别之一，有望成为前期试点批次中的“排头兵”。我们初步统计目前主要仓储物流开发运营商和物流及电商企业在手的有潜力供给中国 REITs 市场的资产规模可能达到千亿元级别。定价角度，我们认为目前一级市场交易资本化率在 4-7%的范畴（优质资产在 4-5.5%），可以对二级市场收益率定价形成一定参照，进一步考虑经营现金流成长（过去十年高标仓单平米租金的涨幅平均在 4-6%），中国仓储物流 REITs 包括潜在资产增值收益在内的综合收益率中枢可能接近两位数水平，具有吸引力。长期来看，我们判断中国仓储物流的合理资产存量较目前至少有一倍的增长空间，且伴随更多优质企业和基金管理人参与，我们认为中国仓储 REITs 未来扩容可期，将是中国 REITs 板块中的长期优质子赛道。 风险 公募 REITs 推进不及由预期或试点过程中出现风险事件。 张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn 相关研究报告 • 交通运输 | 国之动脉，借风续写辉煌——中国基础设施REITs 之公路篇 (2021.01.05) • 房地产 | 春风化雨，点石成金——中国基础设施 REITs系列研究总领篇 (2020.12.23) 中金公司研究部：2021 年 1 月 19 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 目录 仓储物流初探——长期市场空间广阔 .................................................................................................................................. 5 现代仓储物流设施将是 REITs 基础资产重要来源 ........................................................................................................... 5 仓储物流脱胎于供应链管理升级，电商发展成为新兴驱动力 ..................................................................................... 6 仓储物流立体化产品体系初长成 ..................................................................................................................................... 7 国际视角下的仓储物流——晋升为实物资产投资主航道 .................................................................................................... 8 不动产投资领域新贵 ......................................................................................................................................................... 8 国际主流玩家：REITs 是仓储物流生态链中的重要一环 .............................................................................................. 10 中国仓储物流市场——结构性供给短缺仍将继续 ............................................................................................................. 17 存量视角：高标库整体短缺，区域间供需失衡 ........................................................................................................... 17 增量视角：长期看仓储用地供给不足，电商发展支撑需求增长 .............