大湾区房地产行业月报（年度暨12月报）

1 / 23 目录 全年及 12 月看点 ............................... 2 1、楼市动态 ................................... 3 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................4 2、土地动态 .................................. 10 2.1 全国成交 ................................................................................................................................... 10 2.2 大湾区成交............................................................................................................................... 11 2.3 城市表现 ................................................................................................................................... 12 2.4 土拍排行 ................................................................................................................................... 14 3、后市研判 .................................. 16 区域动态附录 ................................. 18 2 / 23 全年及 12 月看点 1. 全年成交逆势上升，核心城市热度引领，广州年终成绩亮眼 2020 年，大湾区恢复势能强劲，成交表现亮眼，同比涨幅位居全国各区域之首。年内新房市场呈现以下三大特征：特征一，成交逆势上升，处 2015 年以来次高位。2020 年湾区供应 6920 万㎡，同比小幅下滑 2%；成交 7195 万㎡，同比上涨 7%，为近年高位，仅次于 16年水平。特征二，核心城市热度引领，外围区域相对淡静。广深莞热度较高，佛惠江稳中向好，珠中肇低迷。特征三，深圳率先修复，强辐射带动东莞及惠州、中山临深区域热度高涨，成交势能随深莞调控收紧有所平抑。下半年广州接棒，受政策宽松、供应明显放量影响，成交同比持续扩张，带动湾区热度维持。 12 月供求明显“翘尾”，广州年终冲刺表现亮眼。广州月底多盘积极推货，交投氛围提升明显，成交量同比翻倍，创年内新高；深莞惠维持年内高位，但深圳环比上月成交微降；江肇供应放量，叠加年终促销力度加大，成交热度环比提升；珠中表现平淡。 2.土地市场稳中向好，成交规模、金额创历年新高，涨幅均超 6 成 大湾区 2020 年共成交 7616 万㎡宅地、收金 6093 亿元，同比上涨均超过 6 成，受优质靓地成交带动，溢价率为近 3 年高位。其中深莞土拍热度高企，深圳成交规模创历年高峰；东莞屡次刷新区域最高楼面价；广佛均有所放量，核心及佛山临广区域热度较高；珠中江房企预期略有提升，年内多出让优质靓地，流拍现象减少，但外围仍较冷淡。 3 / 23 1、楼市动态 1.1 全国视角 全国监测重点 40 城全年商品住宅成交 3.3 亿㎡，较去年持平。伴随疫情影响减弱，需求释放，下半年供应提速，叠加年内节点促销效应，市场热度稳步提升。 分区表现来看，华南、华东、华北、海西成交量已较去年持平或略有提升：华南核心城市放量明显、涨幅领先，带动区域商品房成交量较去年同期提高 9%；华东疫情后率先恢复，领涨全国，核心城市先行发力，调控收紧后三四线热度高涨；华北核心城市恢复良好，区域内三四线城市表现一般。西部、华中、东北成交量则不及去年同期：西部除成都热度高涨外，其他城市热度一般；华中疫情受挫严重，仍处修复阶段；东北调控收紧下表现持续低迷，恢复不及去年同期。 12 月全国监测重点 40 城商品住宅成交 3464 万㎡，受年终节点冲刺影响，环比上涨 12%，同比持平，成交量仅次于 6 月，处年内次高位。除东北、西部外，其他区域同比均呈现上涨态势。其中华南热度稳定，成交量创年内新高；华东热度持续、华中供应带动成交走高；西部受需求提前释放影响，热度小幅下滑；东北市场持续走弱，其他区域表现平稳。 图：全国监测 40 城商品房分区成交情况（万㎡） 4 / 23 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区整体成交 ⚫ 全年及 12 月表现： 2020 年大湾区 9 城商品住宅成交面积 7195 万㎡，同比小幅上涨7%。 疫情后整体恢复态势良好，市场热度稳步回升，7 月起成交同比转正，成交同比连续 6 个月处于扩张区间，月均成交量 760 万㎡（19年同期月均成交量 590 万㎡），交投氛围活跃。 12 月大湾区 9 城商品住宅成交量维持上涨态势，创年内新高，成交面积 841 万㎡，同环比均有所提升，分别上涨 25%、8%。 5 / 23 图： 大湾区 9 城月度商品住宅成交及同比情况（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 1.2.2. 大湾区 9 城表现 ⚫ 全年表现： 惠州成交规模三度占据湾区首位，深圳及环深表现亮眼 2020 年，从成交量来看，惠州连续 3 年成交规模居湾区之首，达1437 万㎡，佛山、广州分别成交 1306 万㎡、1191 万㎡，位列二三。 从成交热度来看，除珠海、中山成交同比有所下滑外，其他城市均呈现上升态势。其中深圳及环深表现亮眼，深圳疫情后避险需求涌入，叠加供应放量，交投活跃，政策高压下热度维持，同比增长 21%，并带动周边东莞及惠州、中山临深板块热度上涨；广州及环广热度集中于核心区域，广州下半年供应放量带动成交明显提升，全年成交同比上涨 28%，佛山临广板块热度较高，肇庆端鼎城区热度尚可；珠江整体受核心城市影响较小，珠海全年供求低位，外部需求不足，成交 6 / 23 同比下滑 19%，江门平稳走量。 图： 大湾区 9 城年度商品住宅供求及同比情况（万㎡，%） 数据来