2021年房地产债券投资展望：展望2021，房地产信用风险怎么看？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 展望 2021：房地产信用风险怎么看？ 证券研究报告 2020 年 12 月 13 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 孟万林 联系人 mengwanlin@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：信用事件后机构如何选择？-2020 年 11 月中债登和上清所托管数据点评》 2020-12-11 2 《固定收益：社融拐点 VS 春季躁动-天风总量团队联席解读（2020-12-09）》 2020-12-10 3 《固定收益：展望 2021：从地产投资 看利率-宏观经济专题》 2020-12-08 2021 年房地产债券投资展望 （1）展望 2021 年，“三道红线”政策将实施，房企有息负债将受到严格管控，杠杆将面临有效管制。企业预期重塑，未来企业激进扩张的风险将得到有效控制。但我们或将面临粉饰更严重的财报，信用分析难度进一步加大。 （2）债务融资大概率将维持各渠道的政策。国内信用债、海外债仍将维持目前借新还旧的局面，非标还将继续收缩，银行贷款可能受整体的信贷投放影响。公开市场再融资方面，2021 年房企公开市场再融资规模将明显高于 2020 年，其中国内信用债、海外债尤其明显，需要关注部分企业的再融资压力。 （3）整体来看房地产行业性信用风险仍然可控，行业利差大概率震荡，地产债仍具有参与价值。房地产债券投资需首选大中型、具备高周转、强运营能力的房企，规避问题型、短期债务压力较大的房企；低风险偏好的机构，可关注优质房企的 ABS，寻找阶段性超额利差投资机会。 （4）此外，还需要关注货币政策边际收紧后，区域性房地产市场波动对企业的影响，以及由此导致的房地产风险外溢。 风险提示：信用风险事件频发，融资政策变动超预期 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 展望 2021：房地产信用风险怎么看？ ..................................................................................... 4 1.1. 2020 年房地产市场回顾 ................................................................................................................ 4 1.1.1. 政策：房地产政策如何变化？ ....................................................................................... 4 1.1.2. 融资：融资到底是松还是紧？ ....................................................................................... 5 1.1.3. 违约：疫情冲击导致的集中违约？ .............................................................................. 7 1.2. 2021 年展望：房地产信用风险怎么看？ ................................................................................ 9 1.2.1. 三道红线怎么看？ .............................................................................................................. 9 1.2.2. 房企融资压力怎么样？ ................................................................................................... 10 1.2.3. 房地产风险怎么看？ ....................................................................................................... 13 1.3. 小结 .................................................................................................................................................... 15 2. 信用评级调整回顾 ...................................................................................................................... 16 3. 一级市场：发行量较上周小幅上升，发行利率整体变动 ................................................... 16 3.1. 发行规模 .......................................................................................................................................... 16 3.2. 发行利率 .......................................................................................................................................... 17 4. 二级市场：成交量小幅上升，收益率整体上行 .................................................................... 17 4.1. 银行间市场 ...................................................................................................................................... 18 4.2. 交易所市场 .............................................................................................................................