详解公募基础设施REITs:创新引领价值
请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 专题研究 固定收益研究报告 [Table_BaseInfo] 2020 年 12 月 17 日 资产证券化 固定收益研究组 程 昱 李 雪 陈健恒 分析员,SAC 执业证书编号:S0080517070005 SFC CE Ref: BON965 Yu.Cheng@cicc.com.cn 分析员,SAC 执业证书编号:S0080519050002 Xue.Li@cicc.com.cn 分析员,SAC 执业证书编号:S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220 chenjh@cicc.com.cn 李 帅 朱韦康,CFA 联系人,SAC 执业证书编号:S0080118080064 Shuai.Li@cicc.com.cn 分析员,SAC 执业证书编号:S0080519090004 Weikang.Zhu@cicc.com.cn 罗 凡 杨 冰 联系人,SAC 执业证书编号:S0080120070107 Fan.Luo@cicc.com.cn 分析员,SAC 执业证书编号:S0080515120002 SFC CE Ref: BOM868 Bing.Yang@cicc.com.cn 创新引领价值 ——详解公募基础设施 REITs 要点: REITs 是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金,由管理人进行广义的房地产投资、经营和管理,并将投资综合收益分配给投资者的证券。海外成熟市场的 REITs 品种以权益型为主,持有的物业类型既有传统商业地产资产,也有基础设施类资产。至今全球共有 30 多个国家发行过 REITs 产品,从历史数据来看 REITs 品种也为投资者带来了可观的长期回报。 2020 年 4 月 30 日,证监会、发改委联合推出了基础设施 REITs 的地基性文件,标志着中国版 REITs 正式进入了试点阶段。文件明确我国的基础设施公募 REITs 是以基础设施项目为底层资产的公募 REITs 产品,是权益性质、平层设计、不设“票面利率”、依赖基础资产产生的现金流进行分红的产品。 随后,发改委、证监会、交易所、证券业协会等监管机构又陆续出台了多项政策文件,对基础设施 REITs 的试点项目资产要求、交易结构、发行流程、收购与扩募流程、资产评估要求、重大事项表决、上市交易规则及信息披露等多个方面进行了详细的规定。截止目前,部分文件仍为征求意见稿,相关规定需要正式稿的推出来进行最终明确。 结合发改委、证监会相关监管文件对试点项目的要求,考虑到资产权属、现金流稳定性、投资者接受程度等因素,我们预计仓储物流、IDC、高速公路、产业园区等资产类别更有可能成为首批基础设施 REITs 试点项目的资产类别。我们对主要资产类型做简要剖析,供投资者参考。 项目进度方面,基础设施 REITs 的主要监管机构为发改委和证监会。根据中国基金报报道,国家发改委已组织基金公司进行基础设施 REITs 项目答辩,共有少于 30 个项目参与了首批答辩,目前各家机构在等待通知阶段。经过发改委筛 选 审 批 后 , 基 金 公 司 可 以 向 证 监 会 和 交 易 所 上 报 基 础 设 施 基 金 及 基 础 设 施 资 产 支 持 证 券 。( 报 道 地 址 : http://press.chnfund.com/paper/zgjjb/html/2020-11/16/content_1549745.htm) 在相关监管机构的努力之下,我国 REITs 产品相关制度已经取得了长足的进步。以公募基金为载体,既解决了 REITs的组织形式问题,又扩展了投资者群体,还通过上市交易为实现较好的流动性打下了坚实的基础。但作为一个试点品种,基础设施 REITs 仍然需要监管机构和市场参与方的不断探索和完善。本篇报告中我们对税务处理、专业管理机构的建设、运营机构的激励、二级市场的流动性、产品合理的估值方案、投资者教育等问题进行了讨论,并提出了政策建议。 从回报特征来看,公募 REITs 产品的分红率稳定但不确定,是介于股债之间的品种。稳定的现金流是监管机构和投资者都更为看重的要素,当然不同基础资产类型的回报特征也将有一定差异。我们对不同类型基础资产的收益情况进行预测,供投资者参考。 中金公司固定收益研究:2020 年 12 月 17 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 目录 一、基础设施 REITs 的推出对我国资本市场具有重大意义 ............................................................................... 4 1、REITs 产品是海外市场的成熟品种,是资本市场的重要组成部分 ......................................................... 4 2、基础设施 REITs 的推出对我国资本市场具有重大意义 .......................................................................... 5 二、基础设施 REITs 的现有政策梳理 ................................................................................................................ 7 1、我国基础设施 REITs 的政策文件体系 .................................................................................................... 7 2、我国基础设施 REITs 的资产要求、交易结构、发行流程及交易机制 .................................................... 7 三、基础设施 REITs 主流基础资产简析 ........................................................................................................... 13 1、高速公路资产 ....................................................................................................................................... 13 2、仓储物流 ........
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