房地产行业2021年展望：经济复苏保障前行，政策促进产能优化

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告 2020 年 12 月 07 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 2730.413157.043583.664010.294436.914863.542019/122020/32020/62020/9房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《11 月第二周成交量反弹，百城土地成交收缩》2020.11.29 《房地产行业 10 月报：行业指标有升有降，板块估值逐步见底》2020.11.24 《11 月前两周新房和二手房成交量走势弱》2020.11.22 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:杨凡 Tel:(010)58067828 Email:yf11127@htsec.com 证书:S0850518070003 房地产行业 2021 年展望： 经济复苏保障前行，政策促进产能优化 [Table_Summary] 投资要点：  2020 年行业量价恢复势头强劲，分线城市分化明显。2020 年前十月全国累计销售面积达到 13.33 亿平，同比增长 0%；2020 年前十月销售金额 13.17 万亿元，同比增长 5.8%。疫情后期销售面积和金额恢复势头强劲，同比增速分别在10 月和 8 月转正。分线城市来看，二线城市带头复苏，量价率先回暖，一线城市表现紧随其后，三四线城市 H2 恢复力度相对较弱。进入 Q4 销售数据逐渐走出疫情影响，维持销售总量高位、增速平稳下降的趋势，基本延续我们先前对行业的走势判断。  房地产开发投资增速持续改善，东部和西部同比增速较高。2020 年前十月房地产开发投资完成额约为 11.66 万亿元，同比增长 6.30%，较前九月累计同比增速扩大 0.7 个百分点，较 2019 年全年同比降低 3.6 个百分点。分区域来看，东部、西部、东北和中部地区房地产开发投资额占比分别为 53%、23%、20%和4%。西部地区房地产投资增速率先在 3 月迅速回暖，东北和东部地区紧随其后，中部投资额同比增速相对偏弱。截止 2020 年 10 月，东部房地产投资额为 7.1%、中部 2.4%、西部 8.3%、东北 5.6%。  土地成交价款同比增速明显抬升，新开工和竣工剪刀差有望收窄。土地成交价款 2019 年持续负增长，进入 2020 年 4 月开始同比由负转正，2020 年前十月累计土地成交价款 1.14 万亿元，同比增长 14.8%。2020 年前十月土地购臵费累计 3.87 万亿元，同比增速约 8.6%，较 2019 年全年增速 14.50%下降 5.9 个百分点。土地成交价款是土地购臵费的前臵指标，我们认为土地成交价款增速的提升会带动后续一年时间内土地购臵费增速回暖。2019 年新开工和竣工面积增速剪刀差持续收窄。2020 年疫情过后，两者剪刀差仍然存在，Q2-3 剪刀差扩大但是进入到 10 月剪刀差有所收窄。我们认为，新开工面积受快周转和房企抢种抢收策略的影响短期会和竣工面积同比增速存在剪刀差会持续一段时间，但长期剪刀差收窄趋势不变。  2021 年行业展望：流动性边际收紧+融资监管趋严，促进行业产能优化。2021年伴随经济复苏和通胀压力升温，我们认为货币政策可能会稳中趋紧。2020Q2房企融资监管加强，房企杠杆运用空间随之减小，行业周期被拉平的同时劣质产能会逐步出清。我们认为 2021 年行业整体会延续总量高位、增长放缓但不失速的趋势。流动性收紧和融资监管力度决定了行业增速放缓幅度。我们预测2021年全国销售面积同比增速约为 0%，波动范围-1–2%、销售金额同比增速 5%，波动范围 0–7%。房地产开发投资增速方面，我们认为土地购臵费和新开工面积增速会进一步回落，竣工增速持续提升，施工面积增速相应收窄。我们预计 2021年房地产开发投资增速在中性情形下平稳回落至 5%，波动范围为 4-6%。  投资建议：对应房地产板块投资选择上，我们持续看好并推荐主要布局在都市圈重点城市的房企。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，行业集中度提升可能进一步提速。我们建议关注的房企包括： A 股万科 A、保利地产、金地集团、金科股份、新城控股、中南建设、阳光城；H 股龙湖集团、融创中国、华润臵地、中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团、世茂集团、龙光集团、建发国际集团等。物业公司方面，我们认为伴随竣工面积数据的持续修复，物业公司作为房地产行业后周期会持续受益，建议关注的物业公司包括：A 股招商积余、新大正，H 股碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。风险提示。1）流动性收紧力度较大，对行业销售和投资增速均产生压力。2）三道红线执行力度较大，对房企融资拿地造成压力。3）轮动复苏城市收到调控边际收紧，销售行情低于预期。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 2020 年行业基本面回顾 ............................................................................................ 6 1.1 2020 年行业需求情况：行业需求疫情后迅速反弹，区域分化显著 .................. 7 1.2 2020 年行业投资情况：投资快速恢复，资金来源倾向自筹 ........................... 10 2. 2021 年行业基本面预测 .......................................................................................... 14 2.1 2021 年行业销售预测 ..................................................................................... 14 2.2 2021 年行业投资预测 ..................................................................................... 20 3. 总结 ......................................................................................................................... 25 4. 风险提示 ..................................