宏观经济专题：展望2021，从地产投资看利率

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 展望 2021：从地产投资看利率 证券研究报告 2020 年 12 月 08 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 陈宝林 分析师 SAC 执业证书编号：S1110519080002 chenbaolin@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：目前如何看通讯行业相关 转 债 ？ - 可 转 债 市 场 周 报（2020.12.6）》 2020-12-06 2 《固定收益：大宗商品通胀怎么看？- 利率债 市场周 后（ 2020-12-06 ）》 2020-12-06 3 《固定收益：展望 2021：产业债怎么看？- 信 用债周 报（ 2020-12-06 ）》 2020-12-06 宏观经济专题 摘要 ➢ 宏观视角看地产 房地产具有很强的资产属性和顺周期特征，同时背后连着经济和财政。房地产宏观审慎管理框架不断完善，政策精准调控之下地产周期预计偏平。”三道红线“大概率严格实施，地产政策整体收紧。政策不希望房地产金融化、泡沫化，但政策内在还是强调稳的一面，”稳地价、稳房价、稳预期“。 ➢ 2021 年地产投资展望 当前土地成交面积拐头向下，与此同时地方推出不少优质地块推高单价，因而土地成交总价还在继续上行。预计明年土地购置费还能继续维持韧性，至少明年上半年土地购置费的贡献会继续维持高位，整体呈现前高后低走势，全年维持 2%-3%的正增长。 今年房企拿地积极，融资收紧之下对销售回款依赖加深，预计 2021 年新开工面积增速小幅回落 2%-3%左右。前期高周转也面临竣工交房压力，施工进度预计加快。预计建安投资 7%左右，房地产投资小幅回落至 5.5%-6%的水平。 ➢ 从地产投资看利率 地产投资往往对利率有一定的领先性，2016 年以来建安投资的指示意义更强一些。地产与利率之间的关系，基本逻辑在于地产能够反映基本面以及政策松紧，对大宗商品亦有指示意义不过背后其实还是连着经济增长。如果政策坚持不走老路，地产周期偏平的情况下，这种关系可能会趋于弱化。 以往地产/建安投资企稳主要是政策大幅放松的结果，因而之后对应政策明显收紧和利率上行。政策对地产以稳为主，地产周期被压平，那么建安回升的过程中，可能并不意味着利率会迎来大熊市。 风险提示：地产韧性超预期，货币政策收紧，监管政策超预期。 固定收益|固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 宏观视角看地产 ............................................................................................................................ 4 1.1. 房地产的金融属性 .......................................................................................................................... 4 1.2. 地产与财政 ........................................................................................................................................ 5 1.3. 政策怎么看地产？ .......................................................................................................................... 5 2. 2021 年地产投资展望 ................................................................................................................. 11 2.1. 土地购置费预计维持小幅正增长，整体前高后低 ............................................................ 11 2.2. 建安投资 .......................................................................................................................................... 13 2.3. 预计 2021 年房地产投资小幅回落至 5.5%附近 .................................................................. 16 3. 如何看待地产和利率的关系？ ................................................................................................. 17 图表目录 图 1：地产销售往往量价齐升 ..................................................................................................................... 4 图 2：中国房价收入比处于全球高水平（2019 年） .......................................................................... 4 图 3：抵质押贷款占比 ................................................................................................................................... 4 图 4：库存周期一定程度上也是房地产周期 .......................................................................................... 4 图 5：政府性基金收支缺口扩大 ................................................................................................................. 5 图 6：土地出让收入对于地方政府至关重要 ....................................................................................