房地产行业10月统计局数据点评及房地产月报：销售面积增速转正，到位资金持续改善

行业研究 | 内地房地产 销售面积增速转正，到位资金持续改善 ——10 月统计局数据点评及房地产月报 “银十”表现良好，销售面积累计增速年内首次转正。1-10 月，商品房销售额累计同比增长 5.8%（1-9 月：增长 3.7%）；销售面积同比持平（1-9 月：下降1.8%）。1-10 月，开发投资累计同比增长 6.3%（1-9 月：增长 5.6%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑 3.3%与增长 14.8%，较 1-9 月分别扩大 0.4个百分点和提高 1.0 个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，10 月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。 工程进度基本恢复，开工面积降幅收窄。进入 3、4 月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-10 月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降 2.6%（1-9 月：下降 3.4%）；房屋竣工面积同比下降 9.2%（1-9 月：下降11.6%），同比降幅有所收窄。1-10 月新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。 开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。1-10 月，房地产开发资金来源累计同比增长 5.5%（1-9 月：增长 4.4%）。其中，国内贷款增长 5.1%（1-9 月：增长 4.0%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长 4.3%和 9.8%（1-9 月分别增长 2.9%和 9.5%）。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升，其中定金及预收款增速上月已首次转正。预计开发资金来源将随整体销售的恢复而逐步恢复。 三线增长较快，去化有所上升。10 月，45 城新房成交面积环比下降 15%，同比上升 6%；当年累计成交面积同降 1%（上月下降 2%），一、二、三线城市分别上升 0%、下降 1%及下降 2%。东营、东莞、江门和金华累计增幅较大，而武汉、池州、常州、淮南累计降幅较大。截至 10 月末，14 城新房去化周期为11.2 个月，平均环比上升 23%，同比上升 14%。二手房方面，10 月，15 城二手房交易量环比下降 27%，同比下降 3%；截至 10 月末，15 城累计成交面积同降2%（上月下降2%）。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 一二线宅地成交增速回落，溢价率有所下滑。1-10 月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约 16.7%；其中，一线城市增长 49.3%，二线城市增长 7.9%，三线城市增长 22.5%，各线城市累计增幅较上月均有所收窄。成交楼面均价方面，10 月单月出现一定回落。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，10 月单月溢价率环比有所下降。 基本面持续复苏，维持“强于大市”评级。10 月房地产行业销售、资金来源增速持续提升，反映出行业基本面复苏势头的持续，销售回款的提升一定程度对冲了融资监管政策的影响。从经济数据来看，房地产投资仍是支撑整体固定资产投资的重要因素。在此背景下，预计行业政策面或将维持稳定，而房企销售也能保持稳健增长。维持“强于大市”评级。 16-Nov-20 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：销售面积增速转正，到位资金持续改善 ........................................................................ 6 3. 城市：三线增长较快，推盘同比下滑 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：三线销量增速较快，推盘同比小幅下滑 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所下降，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：各线成交增速回落，溢价率有所下降 .................................................................. 14 4.1 住宅类用地成交建面：各线累计成交增速回落 ............................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速有所回落........................................................................................................... 15 4.3 成交楼面均价有所下降，溢价率整体回落 ....................................................................................................... 17 5. 融资：境内债券发行环比有所下降 .......................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：多地升级楼市调控 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ......................................................