大湾区房地产行业月报（9月刊）

1 / 19 目录 9 月看点 ....................................... 2 1.1 全国视角 ......................................................................................................................................3 1.2 大湾区楼市..................................................................................................................................4 2、土地动态 ................................... 7 2.1 大湾区成交 .................................................................................................................................8 2.2 城市表现 ......................................................................................................................................9 2.3 土拍排行 .................................................................................................................................... 10 3、后市研判 .................................. 13 区域动态附录 ................................. 14 2 / 19 9 月看点 1. 成交量攀升至年内峰值，节前广佛肇交投氛围提升显著 9 月中下旬多城货量加推、节前抢开，湾区城市成交表现延续分化态势：特征一，广州及环广城市供求表现突出，广州供应大幅增长，带动成交同环比双涨，佛山中心区多个新盘入市，成交同环比实现双增，肇庆供应环比增幅超 100%，核心区域特价房叠加渠道带动，成交氛围较好。特征二，深莞维持年内高位，但环比上月热度微降，深圳“金九打新”现象凸显，新房限价政策与高性价比新盘引导需求转向新房市场，成交同比涨幅超 80%，环比涨幅收窄；东莞成交同比涨幅超 40%，环比下降 10%；特征三，惠州出现近 3 年最低供应“金九”，成交同环比均下降，市场逐渐恢复平稳；珠中江市场整体表现淡静。 2.大湾区土地市场供求呈现上升，惠州超越佛山成为土拍规模榜首 大湾区 9 月土拍供求回升明显，供应有所放量，成交同环比增长超 20%，规模总量达年内次高峰。惠州跃居大湾区 9 城土拍规模榜首，月内成交 443 万㎡，为 2018 年以来最高值水平；佛山本月供应减少，成交规模回落，结束了连续两个月位列榜首的局面。广州月内成交 10宗地块，规模达 170 万㎡，中心、近郊区域出让多宗优质地块。东莞火热延续，多宗地块封顶成交，溢价率高达 50%。 3 / 19 1.1 全国视角 9 月全国监测重点 40 城商品住宅成交 3332 万㎡，全国成交总量持续高位，同环比分别上升 12%和 3%。9 月“翘尾”现象明显，供应上旬普遍推货节奏放慢，月末发力、节前抢开，加大促销活动，蓄力双节黄金周。 分区来看，海西区域表现显著好于去年同期，其中福州、厦门、泉州多城供应放量带动成交，成交同比涨幅近 50%；华南地区热度延续，受供应上涨影响，广州及环广地区成交热度高，同比增长 27%；成都成交热度高，带动西部地区成交同比增长 21%；华北、华东地区同比增幅较上月有所收窄；东北地区受调控政策影响，成交同比下降6%，客户观望情绪浓厚。 图：全国监测 40 城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山 数据来源：保利投顾研究院监测整理 4 / 19 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 节前强势抢开，成交量上扬至年内峰值，创近两年内新高。 9 月大湾区 9 城商品住宅成交面积 737 万㎡，环比上升 4%，同比上升 23%，成交延续上涨趋势，规模达 2019-2020 年内峰值水平，其中广佛肇成交表现突出。 广佛肇上涨势能持续，自 7 月同比涨幅扩大至本月 59%，环比增长 40%，成交量达年内峰值；深莞惠同比涨幅经历上月高位后回落至10%，其中惠州本月供求下降，市场渐稳；珠中江市场延续淡静，同比降 9%。 图： 9 城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 备注：珠海为商品房数据 数据来源：保利投顾研究院监测整理 5 / 19 1.2.2. 大湾区 9 城表现 “双节”前夕抢开，广州表现亮眼、深莞热度延续但稍有回落。 供应端：整体呈现上涨，节前“发力”明显。广州供应为自 2018年以来的峰值，同环比涨幅明显；肇庆月底加大推货，规模达年内最高位，环比涨幅超 100%；惠州供应回落，供应同比下降 25%，环比持平。 成交端：达年内最高位，广佛肇深同环比双涨。受到供应大幅增加影响，广州成交同环比分别上升 96 和 57%；深莞延续年内高位，同比涨幅均超 40%，但较上月热度有所回落，东莞成交环比下降 10%，深圳环比涨幅收窄；肇庆供应带动成交，同环比涨幅均超 30%；惠州市场供应为近 3 年来低位，成交同环比均下降，市场逐渐恢复平稳。 图：大湾区 9 城 9 月商品住宅供求情况 数据来源：保利投顾研究院监测整理 表：大湾区 9 城 9 月市场表现特征 广州 ⚫ 9 月供求同环比“全线飘红”，月内“翘尾”现象明显，中下旬各区多项目开盘入市/加推（国庆期间以顺推为主），节 6 / 19 前抢开、提前锁客，来访成交提升显著；营销手段多样，包括多盘联动、首付分期、认筹/成交礼等方式促进成交。 ⚫ 分区来看，增城、黄埔和南沙交投活跃，供求双涨，灵山岛、万顷沙板块热度延续，恒大和中铁项目加推，低总价吸引客户；中心区价格坚挺，白云新货充足、竞争激烈，花都、从化市场平淡。 佛山 ⚫ 9 月新房推货力度加大，供应环比增长 22%，主要集中在禅南顺，成交同环比分别上升 33%和 16%。 ⚫ 分化延续，禅城放量明显，城北板块为热点区域，保利、恒大纯新盘扎推供应，去化理想；南海土拍热度传导至楼市，里水新盘入市、热度提升，桂城平稳出货；顺德多盘迎来首开，交投氛围较好；三水恒大多项目联动优惠促销，降价走量效果明显；高明楼市较淡，供求双跌。 肇庆 ⚫ 多个项目抢在国庆中秋前取得预售，供应量大增，环比增幅超100%，其中供应主力为鼎湖，占比 28%，其次是四会及端州。核心区域特价房叠加渠道带动，成交氛围较好，成交同环比分别上