2020年新一线城市居住报告

核心发现贝壳研究院以“居住竞争力指数”来评估各城市在居住领域的吸引力，借助于贝壳平台楼盘字典和实际交易数据，从居住自由、小区品质、居住生活便利、交通拥堵四大维度，选取26个二级细分指标来构建综合评价指标体系。研究主要发现：一线城市居住竞争力水平整体高于新一线城市。19城中，深圳居住竞争力居于首位，且指数得分明显高于其它城市。新一线城市中，成都、武汉、重庆等城市排名靠前，其中成都的居住竞争优势在新一线城市梯队中脱颖而出。一线城市中广州居住自由相对较高。新一线城市中长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对较低，其中长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。天津购房平均年龄较大，约35.4岁。合肥、成都、武汉、西安、郑州等新一线城市的平均购房年龄相对较低，其中合肥平均购房年龄在19个城市中最低，约30.8岁。郑州、合肥、长沙、武汉、成都等中心城市对省内人口的虹吸效应大，省内购房客群占比达到8成以上；而深圳、东莞、佛山等湾区重点城市移民指数较高，非本市购房客群占比超8成。新一线城市中，成都、西安、南京等城市二手房交易较为活跃，佛山二手房流动性指数在19城中排名靠后，主要是因为佛山仍是以新房为主导的城市。目录contentsPART1 居住竞争力指数篇PART2 居住自由指数篇PART3 居住品质指数篇PART4 居住生活便利指数篇PART5 城市购房之最篇居住竞争力指数篇PART 1在城市，我们需要怎样的社区居住生活？高速城镇化之下，越来越多的人口向城市集聚，社区便成了人们在城市空间中栖息的载体。而随着时代的演变，城市人对居住生活品质的要求在不断升级，社区的成长与人的需求、城市的发展逐渐形成了有机体，互为共生，一同进化。如何以一套相对完善的评估体系，展现出人们心目中理想社区居住图景？不同城市在居住方面存在一定的差异，哪座城市的居住竞争优势更强？评估城市社区居住竞争力水平，并非是单一指标所能够做到的，而是应该从城市人的居住需求出发，从生活的社区空间、城市空间等方面进行综合衡量。对于大多数普通人来说，理想的社区居住生活应涵盖以下几个方面：一是居住是可负担的，住房成本占收入的比例保持在合理的范围之内；二是社区内部配套满足基本人居需求，包括绿化率、容积率、电梯等；三是小区周边医疗、商业等资源配套齐全，满足居民对便捷居住生活圈的追求；四是交通是通达的，完善的交通网络可以让居民快速高效的享受到城市各个区域的公共服务配套设施。依据以上社区生活标准，我们从居住成本、楼盘品质、居住便利、城市拥堵四个维度，选取近30个细分指标，通过加权并聚合后得到各个城市的综合居住情况，即居住竞争力指数。在城市，我们需要怎样的社区居住生活？“”012020城市居住竞争力指标体系居住自由指数房价收入比房租收入比楼龄容积率绿化率物业水平居住生活便利指数公园地铁公交站医院诊所药店幼儿园小学中学图书馆中餐馆影院便利店超市洗浴按摩购物中心快捷酒店银行咖啡厅酒吧——居住品质指数城市拥堵指数注：以2020上半年各城市有交易的小区为研究样本，采用高斯衰减函数计算小区周边不同距离范围内配套POI的衰减指数，通过加权求和得到居住竞争力指数。一级指标二级指标指标说明权重 0.2权重 0.15权重 0.6权重 0.05采集小区周边1公里（学校、医院、公园等重要性较高，扩展到3公里）范围内的POI信息，计算该类POI位置与楼盘的平均欧氏距离，依据高斯衰减函数确定相应的指数值。基于贝壳找房楼盘字典，提取相应小区的建成年代、容积率绿化率、物业服务费等。套均总价/（家庭人均可支配收入 * 户均人口数）单间（套）均租金/月平均薪酬数据来自百度地图《2019年中国城市交通报告》02分城市等级看，一线城市的居住竞争力指数为59.85，整体高于新一线城市。从区域格局看，成渝城市群（成都和重庆）的居住竞争力指数最高，为51.83，粤港澳大湾区（深圳、广州、东莞、佛山）和京津冀城市群（北京和天津）则紧随其后。19个城市中，深圳居住竞争力指数较高，且指数得分明显高于广州、成都、武汉、北京等城市。从细分的指标维度看，深圳居住成本虽然在样本城市中是最高的，但是其在楼盘品质度和居住生活便利度方面狂揽两项第一，且城市拥堵指数在一线和新一线城市中排名靠后。相较完善的社区内部规划配置、多维的交通路网系统、密集分布的商超和餐饮店、丰富的休闲娱乐设施......共同构建起深圳便捷且高质的城市居住生活，也使其居住竞争力在多个城市中名列前茅。新一线城市中，居住竞争力指数较高的城市有成都、武汉、重庆、天津等，其中成都的居住竞争优势在新一线城市梯队中脱颖而出。成都小区周边资源配套相较均衡与完善，其居住便利性指数仅次于北上广深，城市拥堵指数也低于大部分样本城市。此外，成都2020年上半年成交均价为14049元/平，住房成本占收入的比例明显低于杭州、南京等城市。城市居住竞争力指数城市排行榜数据来源：贝壳研究院注：数据以城市中指数最高值为100分做百分化处理。城市居住竞争力排行榜100.072.971.368.264.863.859.258.655.855.451.147.446.043.843.838.336.933.9居住竞争力指数得分深圳广州成都武汉北京上海重庆天津合肥南京郑州苏州杭州长沙西安东莞佛山青岛沈阳50.003居住自由指数篇PART 2总体来看，新一线城市的居住成本相对于城市收入水平要低很多，居住自由的空间更大，这让不少想尽早安家的“漂一族”青年有了出口，近年来人口吸引也显著。但也有个别新一线城市及二线城市，因为区位、人口等因素影响一定程度压低了居住自由指数，安个家的难度会高一些。具体城市而言，长沙虽然区位优势没有沿海城市强，但人均收入水平、就业机会等也处于全国中上游，无论是租房还是买房，相对于城市人均收入而言，负担和全国其他城市相比都较低，在居住自由上无可挑剔。而新一线城市杭州、南京，虽然人均收入相对可观，但房价、房租也相对高企。二线城市厦门、海口等区域核心城市对周边人口有虹吸效应，再加上特殊的地理位置等因素影响居住成本，居住自由指数相对于其他城市较低。注：居住自由指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比）；房价收入比=成交套均总价/（家庭人均可支配收入*户均人口数）；房租收入比=单间（套）均租金/月平均薪酬居住自由指数：新一线城市长沙脱颖而出04աʐĢύϱ̾ಶӮĢύϱ̾נӮĢύϱ̾ǥޞ޾хɂٕླྀۣіଈം҂मۮіϓຩƄልȶ٥ဝdžƖʅ܉ŝଆęΪऊͫࠋӆǥԛ࢖ϓຨӆϓݶݱࢦʸْ੶ʄݶࡌɞȫнҊŪĝसӆʄˍʁᅚĐ౜˟ӆЙӆϓҷదɠിӆĘʄЀҷͣ୶Ν̤աʐĢύϱ̾Ν̤աʐĢύϱ̾ҲנӮĢύ612Ν̤ಶӮĢύ612Ν̤ǥޞଈം