5月房地产债券月报：销售同比首次回正，个券融资分化加剧

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 简评 固定收益研究报告 [Table_BaseInfo] 2020 年 6 月 11 日 信用 固定收益研究组 王瑞娟 张烁文 分析员，SAC 执业证书编号：S0080515060003 ruijuan.wang@cicc.com.cn 分析员，SAC 执业证书编号：S0080519110004 Shuowen.Zhang@cicc.com.cn 邱赛赛 许 艳 分析员，SAC 执业证书编号：S0080518070014 Saisai.Qiu@cicc.com.cn 分析员，SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref: BBP876 xuyan@cicc.com.cn 5 月房地产债券月报 ---销售同比首次回正，个券融资分化加剧 [Table_Summary] 行业跟踪 1、销售：五一假期疫情未反复，全国继续推进开复工，5 月 70 城房地产销售面积和销售额环比继续明显回升，同比年内首次实现正增长，销售面积和销售额分别同比增长 3%和 10%，价格有 7%的同比上涨。累计来看，1-5 月全国房地产销售面积和销售额同比降幅有一定收缩，其中一线城市价格涨幅大，销售面积仍有近 30%的降幅但销售额降幅缩窄至 15%。5 月我们跟踪的 70 城房地产销售面积环比 4 月继续回升 24%，其中一线、二线、三线及以下城市分别环比回升 27%、19%和 46%；全国房地产销售额环比 4 月回升 30%，其中一线、二线、三线及以下城市分别环比回升 37%、22%和 48%。五一假期并未造成疫情反复，开复工得以更快速度地推进，带动房地产销售面积和销售额继续反弹，同比也出现小幅回升。其中 5 月单月全国房地产销售面积同比实现 3%的增长，其中一线、二线、三线及以下销售面积分别同比为-19%、3%和 25%，一线城市中，北京去年 5 月销售显著超过正常月份而造成高基数效应导致今年 5 月销售面积有超过 60%以上的降幅，其他三个一线城市中上海已经反弹至大幅超过去年同期，广州接近，深圳也有超过 30%的降幅；二线和三线城市都实现了今年以来首次同比上升。5 月单月全国房地产销售额同比正增长10%，其中一线、二线、三线及以下销售额分别同比 0%、14%、24%，全部实现正增长，其中一二线城市增长幅度明显超过销售面积，体现为价格的变动。具体来看，5 月全国房价环比增长 1%，同比增长 7%，较 4 月价格有一定反弹；其中各线城市房价环比均为增长 1%，同比有较大区别，一线、二线、三线及以下分别同比上涨 14%、4%和 4%，一线城市增幅显著超过其他区域。受益于 5 月销售好转，全国房地产销售面积和销售额累计同比降幅分别缩窄至 21%和 14%，其中销售面积一线城市同比下降 27%降幅最大，但价格上涨较多使得销售额降幅与全国持平。 5 月房地产销售继续反弹，使得房地产去化周期开始走平。5 月全国房地产去化周期 17.37 个月，与 4 月相比缩短了0.3 个月。其中一线、二线、三线及以下城市分别为 15.93 个月、13.69 个月和 19.6 个月，绝对水平仍然比较高。 2、二手房：5 月主要地区二手房成交量环比和同比均有一定回升，其中一线城市稳步增长，二线城市分化明显，部分区域如南京出现暴涨，而武汉、成都、苏州则有明显下降。5 月已披露二手房成交情况的城市不多，其中北京、深圳成交面积分别为 136 万平米和 71 万平米，环比和同比均增长，其中同比去年 5 月分别增长 13%和 17%，考虑到去年上半年一线城市二手房市场小阳春，今年疫情并未消退一线城市楼市热度，而且随着疫情的缓解反弹幅度较为明显。上海和广州未披露数据，不过从过去两个月的数据来看与北京和深圳接近，预计 5 月也有不俗的表现。二线城市表现差异比较大，南京 4-5 月单月二手房成交面积均在 190 万平米以上，较去年同期有 2 倍以上的增长，表现最为亮眼；受疫情影响较为严重的武汉成交量下降至 10 万平米量级，去年同期为 70 万平米左右；此外成都和苏州也有较大幅度下降，近期单月成交量仅 40-50 万平米，而去年同期在 100 万平米左右；其余地区与去年比较持平。三线城市二手房成交较少，平均成交面积不到 10 万平米。相对新房受推盘节奏、新推盘定位和价格等因素影响较大，二手房市场更能反映行业和区域市场冷暖，从 5 月二手房市场来看，房地产市场热度有明显回升。 3、土地：5 月一线城市推地和成交仍维持火热，带动全国土地成交额仍有 12.5%的同比增长；1-5 月累计推地和成交面积均有一定回落，不过由于新增供地均价上升以及溢价率维持高位，土地成交额仍有 6.6%的同比增长，尤其是一线城市土地成交额累计同比大增 102%，而二三线城市小幅下降 2.8%。以规划建筑面积计，5 月全国 300 城土地推出面积 10358.82 万平米，环比下降 3.2%，同比增长 2.7%，基本持平；土地成交面积为 8589 万平米，环比和同比分别下降 11.3%和 6.8%，表现弱于上月和去年同期。不过由于挂牌土地价格高，推地楼面均价同比有 16.9%的上升，相应土地成交均价也有近 20%的涨幅，带动土地成交额仍有上升。5 月全国 300 城土地成交金额为 4893.1 亿元，环比和同比分别上涨 1.1%和 12.5%，成交溢价率为 18.65%，与上月持平也维持在比较高的水平。综合土地成交绝对值和成交溢价来看，今年以来土地市场一直处于比较热的局面，其中 4-5 月热度进一步上升。分城市看，土地市场活跃仍主要受一线城市带动，5 月一线城市推地建筑面积为 460.8 万平米，同比和环比分别增长 3.08 倍和 15.4%，土地成交中金公司固定收益研究：2020 年 6 月 11 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 面积 449 万平米，同比和环比分别增长 2.9 倍和 42%，土地出让金 854 亿元，同比和环比分别增长 3.7 倍和 88%，土地出让金增速超过成交面积，表现为溢价率的提升，5 月一线城市土地成交溢价率达到 17.5%的高位，显著超过今年以来 10%左右的水平。二线城市推地低于上月和去年同期，成交面积环比出现 29%的降幅，因此虽然成交溢价率也有 15.7%的高位，土地出让金环比仍有 15.6%的下降，同比小幅上升。三线城市推地同比和环比均略有上升，但成交同比下降 18%，使得土地出让金同比也下降 17%。 累计来看，1-5 月 300 城共推地建筑面积 39199 万平米，同比减少 1%；其中一线、二线、三线分别为 1586.6 万平米、16340 万平米、21273 万平米，一线城市推地同比大增 68.8%，二线、三线分别减少 4.7%和 1%。300 城累计成交建筑面积 31845 万平米，同比减少 7.6%；其中一线、二线、三线城市成交面积分别为 1480 万平米、