房企2019年财报解读：房企年报怎么看？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房企年报怎么看？ 证券研究报告 2020 年 05 月 18 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：2020 年以来有哪些违约和信用事件？-信用周报（2020-05-17）》 2020-05-17 2 《固定收益：估值调整后我们是否该积 极 配 置 - 可 转 债 市 场 周 报（2020.05.17）》 2020-05-17 3 《固定收益：本周资产证券化市场回顾-资产证券化市场周报（2020-5-17）》 2020-05-17 房企 2019 年财报解读 房企降低杠杆的手段有多种，如明股实债、有息债务无息处理、发行永续债和真股权融资等，能够真实降低杠杆水平的有股权融资，或提高运营管理水平以减少资金占用。而明股实债、有息债务无息处理和发行永续债等财务手段只是降低了财报的杠杆数据，并未真实的降低房企的杠杆。从2019 年房企表内财务数据估算来看，部分高杠杆房企净负债率下行。但结合少数股东权益占比的“不正常”提高来看，尚难言真正的降杠杆。对于一些高杠杆、高少数股东权益占比的房企仍要高度关注。 2019 年，毛利率降低成为行业的共同特征，80 家样本房企中 56 家房企毛利率降低。这主要是由于 2016~2017 年，土地市场的火热造成部分房企的拿地均价较高，压缩了其利润水平。而随着土地市场的规范化，招拍挂成为主流的拿地方式，房企的毛利率水平将维持或小幅下行。 房企融资受政策影响相当明显，2019 年融资政策收紧，房企有息负债增速显著降低，货币短债比小幅下降，但整体 2019 年房企短期债务占比与 2018年基本持平。在 2019 年房企融资收紧的背景下，房企融资成本分化，融创、华夏幸福股份、蓝光、恒大和富力等房企融资成本出现大幅攀升，而信用资质较好的中海、华润、龙湖、保利等房企融资成本仍然出现了小幅的下降。 房企经营性现金流小幅下降，投资性现金流小幅收缩，在融资政策收紧的背景下融资压力小幅被动上升。部分房企现金流恶化比较明显，需要关注。 综合来看，2019 年房企实际杠杆情况难言改善，但行业盈利能力普遍下滑，在“房住不炒”的定位下，房企的现金流小幅恶化。当前，在利率下行至低位的背景下，大型优质房企的发债成本降至历史低位，参与价值有限；可以适当参与土储布局较好、各项财务数据处于合理水平的房企博取收益。 风险提示：经济增速大幅下滑，疫情发展超预期，信用事件频发 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 杠杆情况 ........................................................................................................................................ 3 2. 盈利能力 ........................................................................................................................................ 4 3. 偿债能力 ........................................................................................................................................ 6 4. 现金流状况 .................................................................................................................................... 9 5. 小结 ............................................................................................................................................... 11 图表目录 图 1：房企总资产增速降低 ........................................................................................................................... 3 图 2：房企整体有息负债规模及净负债率变动...................................................................................... 3 图 3：房企净负债率下降 ............................................................................................................................... 3 图 4：房企少数股东权益占比 ...................................................................................................................... 3 图 5：房企净负债率区间分布 ...................................................................................................................... 4 图 6：房企少数股东权益占比区间分布 ................................................................................................... 4 图 7：房企少数股东权益与净负债率分布图 .......................................................................................... 4 图 8：房企营业收入增速明显降低 ............................................................................................................. 5 图 9：房企利润增速降低 .........................................