地产及物管行业周报：828新政后头部房企积极拿地，广州公积金支持全国买房提取

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 11 月 15 日 828 新政后头部房企积极拿地，广州公积金支持全国买房提取 看好 ——地产及物管行业周报（2026/11/7-2026/11/13） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：一二手房成交周环比下降，二手房成交月同比+18%。上周(11.7-11.13)34 个重点城市新房合计成交 160.5 万平，环比-15.2%，其中，一二线环比-16%，三四线环比-2.5%。11 月(11.1-11.13)34 城一手房成交同比-9.5%，较 10 月+5pct。其中，一二线同 比-8.2%，三四线同 比-24.6%，分别较 10 月+6.5pct 和-11.7pct。上周 13 城二手房合计成交 120.1 万平，环比-3.3%；11 月累计成交同比+18.2%，较 10 月+9.2pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 27 万平，合计成交 70 万平米，对应成交推盘比为 2.59 倍，较前一周有所回升。最近三个月（26 年 8 月-10 月）分别为 1.23、0.71和 1.33 倍。截至上周末（2026/11/13）15城合计住宅可售面积为 8187万平，环比-0.52%。3 个月移动平均去化月数为 21.9 个月，环比-0.08 个月。 ⚫ 主要政策新闻：广州公积金支持全国买房提取，招蛇、建发、金茂、中海等积极拿地。因城施策方面，宁夏印发城市更新“十五五”规划，重点推进危旧房、老旧小区及城中村改造；公积金政策方面，广州将公积金购房提取范围放宽至全国，租房提取改为每月一次，已备案租房月提取额最高 8,000 元、二孩家庭最高 10,000 元，并新增装修和物业费提取；贵州省直公积金可用于支付自住住房物业费，按每月 2 元/平方米核定，每套每年最高 3000 元；土地市场方面，招商蛇口以约 7.5 亿元底价竞得佛山南海千灯湖宅地；建发国际分别以 6.1 亿元、6.5 亿元底价竞得苏州吴中长桥涉宅地块和南京雨花台宅地；中国金茂以 23.1 亿元竞得成都锦江金融城宅地，溢价率 4.3%；中国海外发展以 6.8 亿元竞得苏州姑苏双塔街道宅地，溢价率 0.3%；保利发展以约 16.7 亿元获取广州黄埔区一宗商住地块。 ⚫ 公司动态跟踪：领展公布 27 财年上半年业绩，多家房企公布 10 月单月经营数据。年度业绩方面，领展房产基金 2026/2027 财年上半年核心净利润 29.8 亿港元，同比-12.6%；经营数据方面，多家房企公布 10 月单月销售金额及同比：金地集团 17.5 亿元（-8.9%）；保利发展 178.0亿元（-15.7%）；华润置地157.0 亿元（+3.3%）；新城控股10.3亿元（-27.4%）；融资担保方面，越秀地产为全资附属公司最高 5.0 亿元离岸人民币或等值港元的 364 天贷款提供担保。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 2.72%，沪深 300 指数下跌 0.94%，相对收益为-1.78%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第 24 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：黑牡丹、粤宏远 A、世联行、张江高科、派斯林，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为华发股份、*ST 皇庭、深深房 A、西藏城投、滨江集团。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 2.08%，沪深 300 指数下跌 0.94%，相对收益为-1.14%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 48.3/36.7 倍；物管26/27PE 均值分别 17/15.2 倍。 ⚫ 投资分析意见：供给缩量塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，目前我国房价已深度调整，居民 BS 表走稳渐显，供给深度出清，金融出清部分完成，政策聚焦去库存和稳杠杆，止跌回稳的行业和政策条件已逐步具备；预计供需关系更健康的核心城市房价领先企稳回升、3 年涨 14%-20%，上海已见底、全国滞后 3 年。此外，现房新政后，行业格局优化将助力优质房企利润底部抬升、价值显现；二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、滨江集团、招商蛇口、中国金茂、中海宏洋、建发股份、绿城中国、保利发展、越秀地产；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 有信仰 敢担当 守正创新 追求卓越 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 15%，一二线环比下降16%、三四线环比下降 3% 上周(11.7-11.13)34 个重点城市新房合计成交 160.5 万平米，环比下降 15.2%，较 25年周均成交 241 万平米下降 33.4%，较本年周均成交 208.7 万平米下降 23.1%。 其中一二线城市合计成交 149.5 万平米，环比下降 16%，较 25 年周均成交 222.8 万平米下降 32.9%，较本年周均成交 195.3 万平米下降 23.5%。三四线城市合计成交 11 万平米，环比下降 2.5%，较 25 年周均成交 18.3 万平米下降 39.6%，较本年周均成交 13.5万平米下降 18%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：11 月 34 城月成