房地产行业专题研究：如何看现房销售对行业及房企后续的影响？

行业研究 / 房地产 / 证券研究报告 挖掘价值 投资成长 房地产行业专题研究 如何看现房销售对行业及房企后续的影响？ 2026 年 11 月 13 日 【投资要点】  八项政策协同出台，推进房地产发展新模式建设。2026 年 8 月 28 日，多部门发布房地产销售与融资相关政策，围绕商品住房销售、资金监管、银行信贷及资本市场融资等环节完善制度安排。其中，现房销售制度要求新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。  新规的影响不仅在于销售时点后移，更在于资金回收周期拉长、资金使用效率下降。适用新规的预售项目须在单体建筑主体结构封顶后开始预售，购房资金待项目竣工验收、配套设施具备交付条件后解除监管；现房销售项目则在具备现售条件后正式销售，随后还需经历销售和回款过程。按照本文情景假设，两类项目收回前期投入并投入下一项目的时间均有所推迟。开发贷款占用时间延长会增加利息支出，预计对项目净利率的直接影响相对可控，而资金周转放缓对 ROE 的影响更值得关注。  销售与土拍方面，短期影响预计相对有限，后续资金周转放缓可能对行业规模形成压力。短期内，在售及待售项目中仍有沿用旧规的存量项目，新规影响将逐步体现。随着适用新规的项目增加，资金回收周期拉长，可能影响房企后续拿地、开发节奏及可售供给。房价方面，若新增供给进一步向中高端改善产品倾斜，成交结构变化可能抬升新房均价，但不代表同类房源价格同步上涨，实际表现仍取决于各地供需情况。  房企内部分化可能加剧，资金实力雄厚、土储质量优质的头部房企有望更好适应新模式。短期来看，新政出台前已拿地、但尚未取得建设工程规划许可证的项目，土地成本已经确定，后续销售及回款时点后移可能增加资金占用压力。长期来看，资金回收周期拉长，对房企资金储备及融资能力提出更高要求；优质土储对应的项目需求和去化更有支撑，有利于销售后较快回收资金。具备资金及土储优势的房企有望获得更多发展机会，行业集中度可能进一步提升。  地方政策分类施策、试点先行，后续配套政策仍有完善空间。 “8.28”新政后，北京、上海两座一线城市出台实施细则，长春发布征求意见稿，广州南沙、厦门湖里开展现房销售地块试点，东莞拟推行分段竣工验收。从已跟踪城市来看，各地政策推进节奏仍相对偏缓，如何对冲销售回款后移带来的资金占用压力预计是后续政策完善的重点。未来可关注土地款分期缴纳、土地出让条件及供地结构优化、预售资金使用规则完善等配套措施。海南、信阳此前已推行现房销售，其中海南市场指标经历回落与修复，但相关变化受多重因素影响，不宜简单归因于销售制度调整。 强于大市（维持） 东方财富证券研究所 证券分析师：张明远 证书编号：S1160525030005 证券分析师：张凯 证书编号：S1160525080002 证券分析师：张丰淇 证书编号：S1160525070004 相对指数表现 相关研究 《新陈代谢初显，业绩拐点渐现——2026年中报业绩点评》 2026.09.14 《房价的分歧和未来演绎——四维数据看楼市基本面》 2026.09.08 《评级调整扰动下，哪些主体值得关注？》 2026.07.14 《从典型一二线城市楼市成交结构看本轮“小阳春”行情》 2026.05.28 《业绩筑底进行时 个股表现持续分化——2025 年年报及 2026 年一季报点评》 2026.05.27 -30%-22%-14%-6%2%10%2025/112026/52026/11房地产沪深300敬请阅读本报告正文后各项声明 2 房地产行业专题研究 【风险提示】  地产政策变化超预期、外部环境变化超预期、数据统计有局限性、测算偏差风险等 敬请阅读本报告正文后各项声明 3 房地产行业专题研究 正文目录 1. 八项政策协同出台，推进房地产发展新模式建设 ....................................... 5 2. 现房销售制度对于项目现金流及利润的影响 .............................................. 7 2.1. 现房销售制度对于项目现金流的影响 ...................................................... 7 2.2. 现房销售制度对于项目利润的影响 .........................................................11 3. 现房销售制度对于行业以及房价的影响.................................................... 12 3.1. 现房销售新政对后续销售以及土拍的影响 ............................................. 12 3.2．现房销售新政对房价的影响 .................................................................. 13 4. 现房销售对房企的影响 ............................................................................. 18 5. “8.28”政策出台后各地方细则跟踪 ............................................................. 19 5.1. 北京政策细则跟踪 ................................................................................. 19 5.2. 上海、北京政策细则跟踪对比 ............................................................... 21 5.3. 长春政策细则跟踪 ................................................................................. 23 5.4. 其他城市政策细则跟踪 .......................................................................... 24 6. 后续政策空间与信阳、海南案例借鉴 ....................................................... 25 6.1. 政策空间展望：优化配套政策，缓解项目资金占用 .............................. 25 6.2．信阳、海南案例借鉴 ............................................................................. 26 7. 风险提示 ..........