房地产行业周期问底系列之成交结构和租金表现月度跟踪：一线房价环比回落但跌幅较去年明显收窄，租赁淡季沪深租金逆势上涨彰显韧性

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 10 月仅上海低总价段维持上涨，其余城市各总价段维持普跌，但跌幅相较去年明显收窄。（1）分总价段挂牌价表现来看，10 月一线城市房价下跌压力整体有所加大。仅上海低总价段维持上涨，其余城市各总价段维持普跌，但跌幅相较去年明显收窄。具体城市表现来看，10 月上海整体挂牌价月环比-0.2%（去年同期-1.5%），月环比由正转负，低总价段涨幅回落，高总价段跌幅有所走阔；深圳整体挂牌价月环比-0.6%（去年同期-1.0%），跌幅走阔 0.3pct，各总价段维持普跌，低总价段跌幅有所走阔；北京整体挂牌价月环比-0.9%（去年同期-1.5%），跌幅基本与上月持平，各总价段维持普跌，低总价段跌幅走阔，高总价段跌幅有所收窄。（2）分总价段成交结构方面，受房价下跌影响，10 月北京 500 万以上成交占比降至 14.9%，月环比-4.4pct，年初至今占比累计下降 5.7pct；深圳 500 万以上占比 13.1%，月环比-5.3pct，年初至今累计下降 5.5pct；上海 500 万以上成交占比 16.9%仍为一线最高，月环比-0.9pct，年初至今累计上升 0.3pct。 ⚫ 传统租赁淡季下，10 月沪深租金逆势上涨彰显需求韧性，全国 50 城租金环比跌幅好于往年，同比跌幅收窄至近 27 个月最低。租金是房价企稳的领先指标，但此前我们曾提示，租金有一定季节性效应，每年 1-2 月受春节假期影响租金承压，3-4 月在返工潮推动下租金环比上涨，5 月无需求集中释放逻辑租金往往回落，6-7 月受毕业季需求拉动租金再次环比转涨，而 8 月份到年底租金往往再次回落，上半年未能匹配两波需求高峰期将房子出租的房东往往会选择在这个阶段降价出租避免空置。租赁淡季背景下，10 月全国 50 城租金环比-0.3%，跌幅走阔 0.1pct，但环比跌幅较2024 年、2025 年 10 月均收窄 0.2 个百分点以上，同比-2.0%，同比跌幅连续 8 个月收窄，已收窄至近 27 个月最低水平。沪深 10 月租金逆势延续上涨，已连续 8 个月上涨，彰显需求韧性。具体来看，10 月上海租金环比+0.3%，涨幅收窄 0.3pct，月同比+2.8%，涨幅较 9 月走阔 0.7pct；深圳环比+0.1%，月同比+0.6%，涨幅较 9月走阔 0.4pct；北京 10 月环比-0.9%，跌幅较 9 月走阔 0.2pct，月同比-3.0%，跌幅已连续 8 个月收窄。 市场此前曾担心 828 新政对房企和商业模式和现金流的较大冲击，股价基本也已充分反映，而从近期的地方落地细则看其实好于市场预期。此外，我们一直强调，当前地产股的核心矛盾并非房企商业模式和规模的问题，而是房价能否止跌回稳的问题，而 828 新政是中央政府用一只所有人都看得见的大手，为将信将疑的市场指明了一条房价止跌回稳的路径，而在此之前楼市已经自发进入了供应收缩、需求企稳的复苏通道，828 新政和 9 月底的贴息政策以及未来仍有望继续释放的宽松政策（参考近期告《公积金贷款利率下调合理性和理论空间测算》）通过进一步压缩供给、提振需求，将加速这一趋势的演绎，我们对后续核心城市的量价复苏抱有充分信心，重申重视 Q4 末或有的交易性行情和 2027 年地产股的大级别行情。 相关标的：（1）具备强产品力的头部央国企：华润置地(01109，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)；（2）受现房销售和贴息政策影响拥有阶段性相对优势的房企：中国海外宏洋集团(00081，未评级)、滨江集团(002244，未评级) 风险提示：楼市量价复苏不及预期，政策宽松力度不及预期 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 11 月 13 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 香港证监会牌照：BYC310 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 房地产持仓占比触底回升，机构配置共识度进一步加强：公募基金 Q3 持仓分析 2026-11-03 经历了成交旺季挂牌行为的集中释放后，本周一线城市挂牌量除深圳外再度下行：一线城市二手房高频数据周度跟踪 2026-11-03 成交量环比有所下降，挂牌价除上海走平微涨外其余城市保持微跌：一线楼市二手房高频数据周度跟踪 2026-11-02 828 新政后首个三四线城市住房销售制度改革细则点评 2026-10-25 公积金贷款利率下调合理性和理论空间测算 2026-10-16 成交量同比高增，挂牌价除上海走平外其余城市保持微跌 2026-10-14 从已出台地方细则看 828 新政执行力度和影响 2026-10-13 北京推出首个现房销售细则，多个市场关注细节仍待确认 2026-09-29 过渡期项目灵活性超预期，定金缴纳比例低于预期，多个市场关注细节仍待确认：北京首个现房销售细则点评 2026-09-27 现售改革重塑拿地逻辑，低总价低容积率地块仍获较高溢价 2026-09-23 现售改革的短期情绪博弈接近均衡，沪深8 月租金逆势延续上涨 2026-09-08 现房销售改革加速行业集中，后续需持续关注地方政府配套政策 2026-09-01 现房销售改革的十点预期差 2026-08-30 公积金制度迎来近 20 年最大调整，“沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义 2026-08-25 住房公积金改革的七重预期差 2026-08-22 京沪深租金连续五月上涨，沪深房价 K 型分化有所收敛 2026-08-18 七月淡季一线走平，北京政策宽松向上海看齐 2026-08-11 海外房价深度调整期的经验启示：周期问底系列深度（二） 2026-08-09 7 月核心城市土拍逆势延续 Q2 热度，结构性强化核心城市房价预期 2026-08-03 公募地产持仓降至近 10 年新低，资金加仓2026-07-27一线房价环比回落但跌幅较去年明显收窄，租赁淡季沪深租金逆势上涨彰显韧性 周期问底系列之成交结构和租金表现月度跟踪 看好（维持） 房地产行业动态跟踪 —— 一线房价环比回落但跌幅较去年明显收窄，租赁淡季沪深租金逆势上涨彰显韧性 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 Tabl e_Disclai mer 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的 1