REITS跟踪月报2026年10月

证券研究报告 中航证券研究所发布 股市有风险 入市需谨慎 2026 年 11 月 02 日 证券研究报告|宏观研究|宏观深度 请务必阅读正文之后的免责声明部分 联系地址：北京市朝阳区望京街道望京东园四区2号楼中航产融大厦中航证券有限公司 公司网址：www.avicsec.com 联系电话：010-59219558 传真：010-59562637 1 中航证券 REITS 跟踪月报 2026 年 10 月 报告摘要 [Table_summary] ◆ REITs 扩容，指数防御属性凸显 10 月，中证 REITs（收盘）指数下跌 0.84%，中证 REITs 全收益指数下跌 0.37%；两者均跑赢上证指数（-6.33%）、深证成指（-15.94%），跑输中证全债（+0.36%）、中证国债（+0.38%）和中证公司债（+0.28%）。从其他大类资产看，两大 REITs 指数均跑赢南华商品指数、COMEX 黄金，跑输 ICE 布油。 ◆ REITs成交规模同比、环比双回落 2026 年 10 月，中证 REITs 全收益指数成交额、成交量环比和同比均有所下降。10 月实现成交额 48.48 亿元，较9 月减少 1.73 亿元，环比减少3.45% ，同比减少 23.16% ；成交量为 1,168.55万手，较 9 月减少 188.41万手，环比减少 13.88% ，同比减少 21.57% 。 ◆ 10 月各板块延续分化表现 截至 2026 年 10 月末，我国已上市的REITs 基金从项目属性上可分为产权类和特许经营权类两大类，从底层资产上可分为11 个类别，分别为园区基础设施 REITs 、交通基础设施 REITs 、仓储物流 REITs 、消费基础设施 REITs 、保障性租赁住房REITs 、能源基础设施REITs 、生态环保REITs 、水利设施 REITs 、市政设施 REITs 、新型基础设施 REITs 和商业不动产REITs 。 园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房、能源基础设施、生态环保和新型基础设施 2026 年 10 月涨跌幅分别为-3.57% 、-0.37% 、+1.69% 、-0.32% 、+2.50% 、-0.24% 、+0.76% 和-3.08% 。整体来看，本月 94 只 REITs 基金中，40 只实现上涨，4 只持平，50 只下跌。 ◆ 核心观点 10 月，中证REITs （收盘）指数下跌0.84% ，中证REITs 全收益指数下跌 0.37% 。REITs 市场整体延续调整态势，但表现仍优于主要股指。成交方面，成交规模环比与同比均维持回落趋势，市场活跃度整体表现相对平 主要数据 上证指数 3599.02 沪深 300 3985.50 深证成指 10833.78 主要指数走势图 作者 刘庆东 分析师 SAC 执业证书：S0640520030001 联系电话：010-59219572 邮箱：liuqd@avicsec.com 齐仝 分析师 SAC 执业证书：S0640526100001 联系电话：010-59219563 邮箱：qit@avicsec.com 相关研究报告 外贸动能持续走强，全年增长态势有望延续——2026 年 9 月进出口数据点评 —2026 -10-25 中航证券 REITS跟踪月报-2026 年 9 月 —2026 -10-25 能源主导通胀走强，上下游传导受阻仍持续——2026 年 9 月通胀数据点评 —2026 -10-21 -30%-20%-10%0%10%20%30%25-1126-0126-0326-0526-0826-10上证指数深证成指沪深300证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2 [证券研究报告] 中航证券研究所发布 淡。一级市场新品集中上市与二级市场成交缩量并存，构成本月较为突出的运行特征，供给端扩容尚未同步转化为存量品种交易活跃度的提升。 从内部结构来看，10 月板块表现较上月有所切换。保障性租赁住房、仓储物流和生态环保 REITs 表现相对靠前，其中保障性租赁住房延续稳健表现，仓储物流由前期调整转为修复；园区基础设施和新型基础设施REITs回调幅度相对较大，各类型板块间轮动持续性有限。个基上涨面有所扩大，但不同板块及同类资产内部仍存在较为明显的分化。 一级市场方面，本月共有 5 只 REITs 上市，覆盖保障性租赁住房、水利设施、仓储物流和商业不动产四类资产。与此前月份单月新增产品相对较少的情况相比，本月上市节奏有所加快，且新增基金并非集中于单一板块，市场扩容呈现多类资产共同推进的特征。两只保障性租赁住房 REITs 先后上市，使住房保障领域成为本月扩容较为集中的方向，也为市场增加了以租赁运营为基础的收益型资产。银华粤海水务水利REIT 上市，将水利设施发电相关资产纳入公募 REITs 市场，进一步拓展了水利资产的证券化范围，并为盘活存量水利资产、支持新增水利投资提供了实践样本。中金菜鸟REIT 上市，为仓储物流板块补充了新的物流节点资产。华安锦江商业REIT则将商业不动产 REITs 的底层业态延伸至酒店，为观察酒店资产的经营现金流和估值定价提供了新的市场样本。整体来看，REITs市场的持续扩容已不再仅体现为基金数量增加，而是逐步体现为底层资产、现金流来源、区域覆盖和原始权益人类型的同步丰富，进一步提升 REITs 市场对不同类型存量资产的承接能力。 政策层面，制度推进有望与供给扩容形成协同。10 月 9 日，证监会就公募基金运作管理办法及配套规则公开征求意见，拟进一步明确公募基金投资 REITs 的相关规则口径。同时，监管部门于10 月 19 日提出加快推进REITs纳入沪深港通，为内地与香港市场互联互通明确了政策方向。如若政策逐步落地，REITs市场容量有望逐步扩大，市场可投资标的丰富度有望进一步提升。 [证券研究报告] 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责声明部分 3 中航证券研究所发布 正文目录 一、 本月 REITs 市场概览 ........................................................ 5 REITs 基金月度行情 ...................................................... 5 REITs 基金月度成交情况 ................................................ 6 二、 分类型 REITs 市场概览...................................................... 7 园区基础设施 REITs 月度行情 .......................................... 8 交通基础设施 REITs 月度行情 .......................................... 9 仓储物流 REITs 月度行情 .............