房地产行业第45周周报：本周新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比涨幅扩大；南京、西安、海南发布商品房销售制度细则

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 11 月 12 日 强于大市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持平；一线城市二手房房价环比持续 6 个月正增长，但涨幅持续收窄；北京二手房环比转跌——房地产行业 2026 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评》（2026/9/16） 《8 月商品房销售同比降幅扩大；首次披露二手房网签面积，累计同比增长 11%；投资同比降幅收窄；开竣工同比降幅扩大——房地产行业 2026 年 1-8 月统计局数据点评》（2026/9/15） 《楼市成交环比持续走弱；多地鼓励高校购置存量房——房地产行业第 37 周周报（2026 年 9 月 5 日-2026 年 9 月 11 日）》（2026/9/15） 《8 月楼市成交环比为负，同比走弱；“8·28”一揽子政策完善房地产新模式的基础制度——房地产行业2026 年 8 月月报》（2026/9/11） 《一线城市成交同环比均改善；多地正式印发住房和城乡建设相关“十五五”规划——房地产行业第 36周周报（2026 年 8 月 29 日-2026 年 9 月 4 日）》（2026/9/8） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 45 周周报（2026 年10 月 31 日-2026 年 11 月 6 日） 本周新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比涨幅扩大；南京、西安、海南发布商品房销售制度细则 新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄，二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。第 45 周 47 城新房成交面积 214.7 万平，环比下降20.8%，同比下降 18.0%，同比降幅较第 44 周收窄 8.1 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-23.1%、-30.2%、-8.8%，同比增速分别为 11.2%、-14.4%、-29.4%，一线城市同比涨幅扩大了 11.0 个百分点，二、三四线城市同比降幅分别收窄 7.3、9.6 个百分点。  二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅扩大。第 45 周 23 城二手房成交面积为 243.5 万平，环比下降 3.8%，同比上升 14.5%，同比涨幅较第 44 周扩大 3.4 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.5%、-1.9%、-0.9%，同比增速分别为 13.7%、15.3%、14.2%，一、三四线城市同比涨幅分别扩大了 8.3、7.5 个百分点，二线城市同比涨幅收窄了 3.9 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。截至第 45 周末，13 城新房库存面积 7220.0万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-10.7%；去化周期 18.8 个月，环比下降 0.3 个月，同比下降1.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 14.8、17.9、69.5 个月，一线城市环比下降 0.3 个月，同比下降 3. 2 个月，二线城市环比下降 0.3 个月，同比上升 2.3 个月，三四线城市环比上升 1.2 个月，同比下降 6.9 个月。  土地建面环比下跌，同比上升；楼面均价同环比均上升；溢价率环比上升，同比下降。第 44 周百城全类型成交土地规划建筑面积为 5469.1 万平，环比下降 23.9%，同比上升 92.0%；成交土地总价为 1363.7 亿元，环比下降 4.6%，同比上升 105.2%；楼面均价为 2493.6 元/平，环比上升 25.3%，同比上升 6.9%；土地溢价率为 2.7%，环比上升 1.1 个百分点，同比下降 1.1 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。第 45 周房地产行业国内债券总发行量为 55.5 亿元，环比下降 61.3%，同比下降 44.5%。总偿还量为 55.1 亿元，环比下降 24.5%，同比下降 21.1%；净融资额为 0.4 亿元。  板块相对收益有所上升。第 45 周房地产行业绝对收益为 2.5%，较上周上升 7.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 0.8%，较上周上升 2.7pct。房地产板块 PE 为 7.24X，较上周上升 0.12X。 政策  1）根据住建部，住房公积金新规施行满月，新修订的《住房公积金管理条例》将住房装修、物业费纳入公积金提取范围，并增设了“国务院批准的其他住房消费情形”。据不完全统计，截至 10月 20 日，全国住房装修提取住房公积金 137 亿元，支付物业费提取 28 亿元。  2）南京：10 月 31 日，南京发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》，从预售、现房销售、项目公司制、主办银行制、土地供应、开发建设、融资支持等方面作出安排，政策基本与此前发布细则的城市对齐。同时也提出了“现房带押销售”的特色做法：符合条件的商品住房项目，销售前未解除抵押权的，房地产开发企业无需先行解除土地抵押或在建工程抵押，经房地产开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售；现房销售资金存入商品住房销售资金监管账户，资金监管机构将监管的现房销售资金优先偿还原抵押银行贷款，再解除土地抵押或在建工程抵押。这一安排，是在保障购房人权益和银行债权安全的前提下，缓解开发企业资金周转压力。  3）西安：10 月 30 日，西安发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，政策基本与此前发布细则的城市对齐。值得一提的是土地款分期缴纳的条款，与武汉相同，相对更为宽松，即半年内不低于 50%、余款延至合同签订后一年内、经决策最长两年内缴清。  4）绍兴：11 月 2 日，绍兴发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》。与武汉一样，提及了“优化保函置换监管资金”的配套政策，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的 30%，置换后的监管资金不得低于该额度的 70%。  5）海南：11 月 5 日，海南省发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的通知》。其特殊之处在于在既有全域现房销售基础上进行巩固与精细化，同时针对城市更新和历史遗留项目做出了独特的差异化安排。与国内多数城市仍以预售为主不同，海南的特殊性在于其自 2020年 3 月 8 日起已全域实行现房销售。本次《通知》明确继续实施现房销售制度，2026 年 8 月 28日后新出让土地的商品住房项目依然必须现房销售。现房项目销售定金收取上限设定为 5%。这体现了海南作为现房销售改革“长期样本”的政策定力。同时，为城市更新项目