香港房地产行业月度跟踪：香港写字楼租金迎来同比拐点

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 香港写字楼租金迎来同比拐点 ——香港房地产月度跟踪 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 新鸿基地产 16 HK 152.86 买入 领展房产基金 823 HK 49.27 买入 太古地产 1972 HK 30.57 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 11 月 11 日│中国内地 动态点评 10 月香港住宅量价延续调整，但住宅租金再度刷新新高，写字楼租金 4 年来首度同比转正。得益于美债利率见顶回落，10 月港资房企股价普遍出现反弹。我们维持对于香港市场占比高的港资房企的推荐，但考虑到 10 月美国 CPI 超预期，短期内美联储加息预期仍存反复可能，同时港股市场难言反转（参考华泰策略《港股从β反弹到更关注α》，26.11.8），住宅量价数据仍处在复苏歇脚期，我们不建议追涨开发企业，依然阶段性更看好受住宅量价波动影响较小、商业地产租金表现逐步迎来拐点、股息率更具吸引力的持有类房企，重点推荐太古地产、领展房产基金、新鸿基地产。 私人住宅：量价延续调整，租金重新创出新高 成交量方面，根据香港土地注册处的数据，10 月香港新房私人住宅成交 1410份，处于下半年以来的相对高位，主要得益于叡璟、擎海等项目以低于二手房价格开售取得较好效果，但同比仍-31%；二手房成交 2864 份，同比-17%。房价方面，10 月末中原地产领先指数月环比-0.6%（9 月-1.2%），延续温和调整。租金方面，10 月中原地产私人住宅租金指数环比+0.4%（9 月-0.3%），在短暂季节性回调后再次刷新新高，70 平以下私人住宅平均租金收益率（最新数据截至 9 月，3.30%）略高于房贷利率（3.25%），短期内仍需关注美联储加息对于香港房贷利率的潜在上行压力。 住宅库存：有所反弹，但仍看好未来 2-3 年房价温和复苏 由于 3Q26 新房销售收缩，库存和去化指标略有反弹，但竣工+在建未售去化周期仍处于正常水平（40-60 个月）的偏紧区间。根据香港房屋局的数据，3Q26 香港竣工未售库存为 1.9 万套，环比持平，去化周期为 11 个月（2Q 10个月）；竣工未售+在建未售库存为 8.1 万套，环比+1%，去化周期为 46个月（2Q 40 个月）。往前看，考虑到 23-25 年房企拿地的收缩，我们认为供给端的收缩仍是大概率事件，需求端短期仍受美联储加息、内地监管收紧、港股调整等因素压制，但中长期有望在人才流入、租金上涨、人民币升值等因素驱动下保持韧性。我们继续对未来 2-3 年香港房价温和复苏抱有信心。 商业地产：写字楼租金 4 年来首度同比回正，高端物业显著跑赢 根据香港政府统计处的数据，9 月香港零售业销货价值同比+6.4%，高基数下增速仍然连续两个月上行，其中奢侈品零售同比+20.3%，继续强于必选消费。根据 CBRE 的数据，3Q26 香港甲级写字楼空置率为 15.5%，环比-0.7pct，较年初-1.7pct；其中中环空置率 7.9%，环比-1.4pct，较年初-3.1pct。前端指标的复苏继续推动商业地产租金筑底，尤其写字楼在连续 6 个月的环比上涨后，终于自 22 年 4 月以来首次同比上涨。根据香港差饷物业估价署的 数 据 ， 9 月 香 港 零 售 / 写 字 楼 / 工 厂 大 厦 租 金 指 数 分 别 环 比-0.1%/+0.1%/-0.2%，同比-2.1%/+0.1%/-1.0%。其中，根据 CBRE 的数据，1-3Q26 核心街铺/中环甲级写字楼租金累计+2.7%/13.5%，显著跑赢大市。 风险提示：美联储加息导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业地产租金复苏不及预期。 (33)(23)(12)(2)9Nov-25Mar-26Jul-26Nov-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 中国香港私人住宅售价指数 图表2： 中国香港中原城市领先指数 资料来源：香港差饷物业估价署，华泰研究 注：采用中原集团最新成交记录编制，基于一系列有代表性成分屋苑的总市值变化计算，每周更新 资料来源：中原地产，华泰研究 图表3： 中国香港新房私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 图表4： 中国香港二手私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 图表5： 中国香港私人住宅楼宇买卖年化合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 05010015020025030035040045019931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025中国香港:售价指数:私人住宅:所有类别1201301401501601701801902002020202120222023202420252026中国香港:中原城市领先指数-200%-100%0%100%200%300%400%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002020202120222023202420252026（份）一手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002020202120222023202420252026（份）二手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026（份）私人住宅楼宇买卖合约数量(TTM)同比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 图表6： 2H26 月度新房销售 TOP 项目（以楼宇买卖登记数量排序） 项目 开发商 楼宇买卖登记数量（宗） 楼宇买卖登记金额（亿港币） 2