房地产行业2026年10月月报：10月新房成交同比持续走弱，二手房成交同比涨幅扩大；多地继续出台现房销售实施细则

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2026 年 11 月 12 日 强于大市 相关研究报告 《本周新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比涨幅持平；成都、合肥发布商品房销售制度细则——房地产行业第 44 周周报（2026 年 10 月 24 日-2026年 10 月 30 日）》（2026/11/3） 《本周楼市成交同比走弱；十堰作为首个三四线城市落地商品住房销售制度细则——房地产行业第43 周周报（2026 年 10 月 17 日-2026 年 10 月 23日）》（2026/10/27） 《本周新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比涨幅扩大；杭州、深圳落地商品住房销售制度细则——房地产行业第 42 周周报（2026 年 10 月 10 日-2026 年 10 月 16 日）》（2026/10/19） 《70 城新房房价环比跌幅收窄，二手房房价跌幅持平；一线城市二手房房价环比涨幅扩大——房地产行业 2026 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评》（2026/10/19） 《9 月商品房销售与投资同比降幅扩大；前三季度商品房+二手房成交 11.8 亿平，同比下降 2%——房地产行业 2026 年 1-9 月统计局数据点评》（2026/10/19） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2026 年 10 月月报 10月新房成交同比持续走弱，二手房成交同比涨幅扩大；多地继续出台现房销售实施细则 核心观点 【新房成交】  10 月新房成交面积环比微增，同比降幅持续扩大。10 月 47 城新房成交面积环比+0.5%，同比-25.0%，同比降幅较 9 月扩大3.1pct。1-10 月 47 城新房成交面积同比-10.5%。  从各城市能级来看，一、二线城市新房成交面积环比由正转负，三四线城市环比由负转正；同比方面，一线城市保持同比正增长但涨幅收窄，二线城市同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。1）一线城市：10 月一线城市新房成交面积环比-13.0%，同比+4.1%，同比涨幅较 9 月收窄 2.9pct。具体来看，深圳新房成交同环比均下降；北京、上海环比下降、同比上升；广州环比增长，同比下降。上海环比-35%，同比+5%；北京环比-3%，同比+24%；广州环比+27%，同比-6%；深圳环比-2%，同比-12%。1-10 月一线城市新房成交面积同比+3.0%，其中上海、北京同比增长 8%、5%，广州、深圳同比下降 1%、9%。2）二线城市：10 月二线城市新房成交面积环比-4.2%，同比-20.8%，同比降幅较 9 月扩大 9.2pct。其中，仅济南同环比均正增长；苏州、南宁、成都、宁波环比正增长、同比负增长；杭州、武汉、青岛、福州、大连同环比均负增长。1-10 月二线城市新房成交面积同比-10.4%。3）三四线城市：10 月三四线城市新房成交面积环比+15.8%，同比下降 37.5%，同比降幅较 9 月收窄 3.8pct。1-10 月三四线城市新房成交面积同比-15.9%。 【二手房成交】  10 月二手房成交面积环比小幅回落；受低基数影响，同比涨幅扩大。10 月 23 城二手房成交面积环比-2.5%，同比+16.5%，同比涨幅较 9 月扩大 14.3pct。1-10 月 23 城二手房成交面积同比+5.2%。  从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交面积环比下滑，三四线城市环比回升；一、三四线城市同比涨幅扩大，二线城市同比由负转正。1）一线城市：10 月一线城市二手房成交面积环比-5.5%，同比+17.9%，同比涨幅较 9 月扩大 13.0pct。其中，上海环比+4%，同比+31%；北京环比-18%，同比+6%；深圳环比-5%，同比+3%。1-10 月一线城市二手房成交面积同比+7.1%。其中北京、上海 1-10 月累计同比增长 2%、13%，深圳累计同比-2%。2）二线城市：10 月二线城市二手房成交面积环比-2.0%，同比+12.9%，同比由负转正，同比增速较 9 月提升 16.4pct。其中，青岛、成都同环比均正增长；杭州、南京、苏州、厦门、大连环比负增长，同比正增长；南宁同环比均负增长。1-10 月二线城市二手房成交面积同比+0.6%。3）三四线城市：10 月三四线城市二手房成交面积环比+2.3%，同比+23.0%，同比涨幅较 9 月扩大 10.2pct。1-10 月三四线城市二手房成交面积同比+14.2%。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比小幅上升、同比下降。截至 10 月末，我们跟踪的 13 城新房库存面积环比-1.8%，同比-10.7%；去化周期 17.4 个月，环比+0.3 个月，同比-2.9 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速为-2.5%、-1.3%、-0.6%，同比增速为-13.5%、0.7%、-18.1%；去化周期为 14.0、15.8、64.8 个月，环比上升 0.1、0.4、2.3 个月，同比下降3.2、0.3、6.8 个月。具体来看，仅上海、深圳、杭州去化周期在 12 个月内。 【土地市场】  10 月全国土地成交规模同环比均回升，溢价率同环比均回落；一线城市成交量价下降明显。10 月全国成交土地规划建面环比+55.2%，同比+22.0%；楼面均价 1671 元/平，环比+21.7%，同比+32.9%，溢价率 1.6%，环比-3.4pct，同比-1.9pct。其中全国住宅类用地成交建面环比+198.5%，同比+101.2%；楼面价 3268 元/平，环比-27.0%，同比-5.1%；全国住宅类用地溢价率 1.5%，环比-4.6pct，同比-1.9pct。其中一线城市住宅类用地成交建面环比-81.7%，同比-76.7%，平均楼面价为 1.2 万元/平，环比-73.4%，同比-66.5%，平均溢价率 17.1%，环比+4.7pct，同比+10.9pct。从累计来看，1-10 月全国成交土地规划建面同比-12.1%，成交总价同比-7.8%，楼面均价 1267 元/平，同比+4.8%，平均溢价率 5.6%，同比-0.8pct；全国住宅类用地成交土地规划总建面累计同比-3.1%，成交总价同比-7.6%，楼面均价 4041 元/平，同比-4.7%，平均溢价率 7.4%，同比-0.9pct。 【房企】  销售：百强房企 10 月销售同比降幅扩大。百强房企 10 月全口径销售额同比-16.1%（前值：-13.6%）；1-10 月销售额同比-14.9%（前值：-14.7%）。TOP20 房企中，10 月销售额同比为正的企业有：中旅投资（+125%）、北京城建（+97%）、中建东孚（+29%）、中建壹品（+21%）