房地产行业：828新政后，土地市场发生什么变化？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 828 新政后，土地市场发生什么变化？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 中国金茂 817 HK 1.92 买入 越秀地产 123 HK 5.63 买入 绿城中国 3900 HK 9.75 买入 城投控股 600649 CH 5.90 买入 建发国际集团 1908 HK 20.90 买入 新城控股 601155 CH 18.45 买入 绿城服务 2869 HK 6.09 买入 中国海外发展 688 HK 18.54 买入 滨江集团 002244 CH 12.40 买入 招商蛇口 001979 CH 10.33 买入 华润万象生活 1209 HK 54.08 买入 新鸿基地产 16 HK 152.86 买入 建发股份 600153 CH 11.25 买入 华润置地 1109 HK 37.92 买入 太古地产 1972 HK 30.57 买入 中国海外宏洋集团 81 HK 3.11 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 11 月 08 日│中国内地 动态点评 截至 11 月 5 日已有 21 个城市出台 828 新政相关细则。新政后土地市场呈现阶段性放量，但成交增量主要来自前期集中补供的滞后传导及地方城投底价托底，市场化房企拿地仍趋审慎。一线城市首批挂牌项目均未强制要求现房销售，为房企保留预售选择空间，体现土地出让端对新政的渐进式承接。我们认为，现阶段土地市场的制度切换对房企投资的短期冲击或相对温和，具备稳健现金流、产品力及核心城市布局优势的房企，仍有望凭借资金与经营优势持续获取优质土储。 细则出台前地块供给冲高，带动 10 月成交脉冲 9 月推出规划建面同比+99.8%，当月成交同比-31.4%、出让金同比-18.7%；10 月成交规划建面同比+91.2%，出让金同比+90.4%；9-10 月合计成交建面同比+29.8%，出让金同比+34.6%。供地集中放量的主要原因是地方抢在细则落地前加快供地节奏、将待拍地块集中挂网；供地到成交存在约一个月时滞，成交在 10 月集中兑现。往前看，10 月推出规划建面已回落至 4,496万方、同比-45.8%，预计 11 月成交量或从高位回落，反映短期土地供应端持续收缩的趋势尚未改变。 成交增量集中于三四线，地价下行城投托底发力 10 月成交楼面均价同比-0.4%，平均溢价率 1.50%、较 9 月下降 5.25 pct。结构上，成交增量集中于中低能级城市：一线、二线、三四线城市成交建面同比分别为-76.6%、+34.0%、+108.7%，三四线占比达 86.2%，北上深均无宅地出让。主体上，828 新政后城投显著发力，10 月城投拿地金额占比跳升至 41%、创 2020 年以来新高，较新政前约 20%的水平接近翻倍，土地市场对城投托底的依赖度进一步加深；市场化房企则保持克制，TOP10房企 10 月权益拿地金额 173 亿元、同比下降 49.1%，与全国成交大幅放量形成背离。拿地更趋小型化、联合化以分摊地款、共担风险。我们认为，随着集中放量结束，摊薄效应消退，头部房企份额有望重新上行。 首批挂牌地块保留预售通道，土地出让端渐进承接新政 11 月北京、上海、深圳相继推出新政后首批宅地合计 7 宗，仍保留按新预售制度申请预售的空间；截至 10 月末，新政后新公告宅地中要求现房销售的仅 74 宗，约占全国推出宅地总量的 2%，其中已成交的 29 宗多以底价成交。在途项目方面，多数城市允许符合条件的项目 2027 年底前按原预售条件执行，新旧制度平稳衔接。同时，出让条款系统性让利对冲资金周转压力：土地分期支付边际放松、预售条件“按栋封顶”取代“整盘封顶”、竣工周期有望缩短，保函置换扩围等；供地结构小型化、低密化、优质化，“小而美”成为溢价主力。我们认为，现房销售推进节奏较市场预期更为温和，配套让利有效对冲制度切换对房企开发节奏及资金周转的短期冲击。 投资建议：制度切换冲击温和，头部房企份额有望上行 我们认为现房销售在供地端全面推开尚需时间，实际出让条件为房企保留了制度适应空间，制度切换对房企拿地的短期冲击或相对温和，凭借融资及产品优势，头部房企份额有望继续上行。重点推荐：1）融资、产品力、工程能力、持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、滨江集团、建发股份、绿城中国、中国金茂、越秀地产、城投控股等；2）在更具政策弹性的二三线城市布局占优的房企：中国海外宏洋、新城控股等； 3）头部二手房经纪商；4）头部港资房企：太古地产、新鸿基地产；5）优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (32)(22)(12)(2)8Nov-25Mar-26Jul-26Nov-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 细则出台前地块供给冲高，带动 10 月成交脉冲 ................................................................................................... 3 地价已现调整，城投托底发力 ............................................................................................................................... 3 成交增量集中于中低能级城市 ....................................................................................................................... 3 地价下行，溢价率显著收敛 ........................................................................................................................... 4 城投托底，市场化房企拿地进一步缩圈 ..........................................