房地产行业2027年投资策略报告：迎接CR8的确定性提升

1 请务必参阅正文之后的重要声明 迎接CR8的确定性提升 ——房地产行业2027年投资策略报告 2026年11月07日 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 2 核心观点 请务必参阅正文之后的重要声明 一、政策导向：1）2026年城市更新提速，5月国务院发布《城市更新“十五五”规划》确定五年行动实施链路，明确时间表、路线图和量化考核指标；6月住建部/发改委/财政部联合印发《城市更新统计调查制度》加强对实施进度的统计考核。 2）供给侧全面优化，“828”一揽子政策集中出台，实施“封顶预售+竣备放款”，杜绝房地产烂尾风险。 3）需求侧精准托底，“929”中央财政贴息政策聚焦“新市民”刚性购房需求，减轻购房者的月供压力。 二、行业趋势：随着城镇化进入稳定发展期，聚焦存量提质增效，增量规模收缩，区域分化和城市分化进一步加深。 1）从拿地来看，拿地结构向核心城市聚焦的趋势延续，推动百城宅地“量缩价升”，2026年1-9月光大重点30城/核心6城的宅地成交总价相较于百城占比分别为74.6%/45.6%。 2）从销售来看，核心6城商品住宅成交金额（不含保障）在全国商品住宅销售金额中的占比提升明显，从2018年的12.5%提升至2025年的21.5%，2026年1-9月进一步提升至22.8%；新房住宅聚焦改善型需求，提升“好房子”品质，光大重点30城新房套均面积提升至124㎡；二手住宅的房价收入比逐步进入合理区间，推动二手住宅成交占比持续提升；2026年一线城市的房屋价格指数逐步企稳回升。 3）“828”新政优化供给，短期内推迟销售节点和回款节点，大幅降低“经营杠杆”，开发商拿地更趋谨慎，预测2026/2027年的商品房销售金额分别为7.2/6.5万亿元，房地产投资分别为6.6万亿/5.9万亿元。 三、竞争格局：1）从美国房地产行业发展的竞争格局来看，经历了次贷危机之后，2012年美国房企CR8（ 美国8家头部房地产开发上市公司）的合计市占率仅20.5%，后随着市场回暖逐步提升，2024年达到40.5%（进入寡占型区间）。 2）随着我国的房地产行业逐步进入稳定发展期，头部房企的市占率提升同样是大势所趋。2026年1-9月，中国房企CR8的拿地集中度（百城宅地口径）已提升至43.4%，销售金额集中度（全口径）约20.9%，其中在北京和上海的占比均超过63%。 3）随着新房供给更聚焦改善型需求的“好房子”，头部房企的“品牌溢价和品质溢价”逐步在销售溢价中体现。 四、投资建议：自房地产行业持续调整以来，主动基金持仓自2020年中报起连续26个季度低配房地产业股票，平均低配比例为0.59个百分点。 1）截至2026年三季报，主动基金持有房地产业股票市值为196.6亿元，占股票投资市值比为0.49%，低配0.54个百分点。 2）投资关注具备住宅与商业综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，资产运营能力强，打通公募REITs渠道的稳健央国企地产，推荐华润置地、招商蛇口、中国海外发展、中国金茂等。 3）服务消费政策友好，长期发展空间广阔，物业服务头部公司表现稳健，分红慷慨，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。 五、风险提示：房地产行业宽松政策不及预期的风险、房地产市场需求不及预期的风险、房价下行超预期风险、房企信用风险、房企竣工不及预期风险、房企多元业务经营不佳风险；物业服务企业的人工成本上升风险、业务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险。 招商基金3 目 录 请务必参阅正文之后的重要声明 一、政策导向：城市更新提速，优化供给，托底需求 二、行业趋势：增量规模收缩，城市分化加速 四、投资建议：房地产板块表现及重点公司推荐 五、风险提示 三、竞争格局：迎接行业集中度的确定性提升 4 请务必参阅正文之后的重要声明 一、政策导向：城市更新提速，从顶层定调到实施链路 《关于推动城市高质量发展的意见》 中共中央 国务院 将城市更新确立为推动城市发展方式转型、实现城市高质量发展的核心抓手，厘清城市更新在现代化城市建设全局中的战略定位，区分不同规模城市建立差异化更新实施导向，明确高质量发展整体方向与实施路径。 整体纲领和战略定位 2025年8月 《城市更新“十五五”规划》 国务院 明确实施时间表、量化任务清单与分步推进路线图；设置可考核量化指标、部署国家级重点更新工程、配套分部门落地政策，将顶层宏观战略转化为可落地、可实施的片区更新项目，打通实施链路。 五年行动实施链路 2026年5月 《关于持续推进城市更新行动的意见》 中共中央办公厅 国务院办公厅 确立城市更新总体原则、刚性管控底线与全周期基础制度框架，统筹整合住建、自然资源、财政、金融分散政策工具，搭建跨部门协同更新制度体系；是全国推进城市更新工作的专项根本遵循。 顶层跨部门整合 2025年5月 全国城市更新工作部署 （视频会议) 何立峰出席会议并讲话，明确提出： “大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务”，以城市更新改善民生、扩大内需、提升发展能级。 全国动员 2025年1月 中央城市工作会议 习近平出席并发表重要讲话 李强、赵乐际、王沪宁、蔡奇、丁薛祥、李希 出席会议 城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 顶层定调 2025年7月 5 请务必参阅正文之后的重要声明 2026年5月 国务院印发《城市更新“十五五”规划》 【意义和目标】 1、国内首部，国家级专项五年规划； 2、完善可量化、可考核、分年度落地的五年任务书、执行实施方案； 3、到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效； 4、到2035年，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市基本建成。 【6大重点聚焦】城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。 【10项主要指标】 旧房改造/新开工，老旧街区厂区改造、城中村改造、历史建筑修缮、 新建及扩建体育场地、城市公园改造提升、城市地下管网改造、 存量应急避难场所改造、城镇房屋基础信息数字化率。 【14项专项工程】 智能建造创新发展、“好房子”建设改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设扩募提质增效、 老旧街区厂区改造、园林绿化惠民、污水垃圾收集处理、危旧房改造、 市政基础设施提升、城市基础设施生命线安全、城市更新项目“人工智能+安全”提升、 历史文化名城和街区保护提升、物业服务质量提升、城市信息模型（CIM）平台建设。 【7项政策体系】 健全城市更新实施机制、构建可持续的城市建设运营投融资体系、 更大力度支持盘活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理制度、 构建多主体协同参与机制、健全法律法规标准、强化科技人才支撑。 【分级实施机制】 中央统筹、省负总责、城市抓落实，配套动态监测、中期和总结评估制度。 一、政策导向：城市更新“十五五”实施的“路线图+任务书” 表1：“十五五”时期城市更新主要指标 资料来源：中国政府网，光大证券研究所整理 6 请务必参阅正文之后的重要声明 2026年6月 住建部/发改委/财政部联合印发《城市更新统计调查制度》 【四张调查表】 两张综