2026Q1-3房地产行业板块财报综述：板块业绩亏损收窄，房企结构分化加剧

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2026 年 11 月 04 日 板块业绩亏损收窄，房企结构分化加剧 看好 ——2026Q1-3 房地产板块财报综述 相关研究 《本轮租金改善源于租赁供给收缩，进一步支撑核心城市止跌回升判断——二手房租金改善的分析及持续性判断》 2026/06/15 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 26Q1-3 板块营收下降，毛利率略升、费率提升、减值占比下降，业绩下行。26Q1-3板块营收同比-22.6%，较 25 年-5.6pct；从房企结构来看营收增速：一线-18%>三线-23%>二线-33%。26Q1-3 净利润同比+0.4%，较 25 年+69pct，各线房企业绩均值均出现亏损、但亏损额收窄；源于结算偏弱、结转毛利率略升、费率提升、减值占比下降；从房企结构来看业绩增速：二线+20%>一线+10%>三线-63%。展望后续，现房新政将推动新房供给显著缩量，并判断二手房挂牌量中期见顶回落，但需求仍有较强支撑，并按揭贴息助力需求释放，政策聚焦去库存和稳杠杆发力，共同推动供需关系改善，预计核心城市陆续企稳中，判断上海房价已于年初见底，全国底部滞后 3 年。综合预计 2026-27 年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，并且业绩分化也将进一步加剧。 ⚫ 26Q1-3 毛利率提升、净利率负值收窄，三项费率提升、减值占比下降。26Q1-3 板块毛利率 14.5%，较 25 年+0.1pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地 2.5-3 年，目前21 年及之前老货仍处于持续降价去化阶段、仍有减值计提风险；从房企结构来看毛利率：三线 19%>二线 18%>一线 11%。26Q1-3 三项费用率 13.4%，较 25年+2.8pct。26Q1-3 少数股东损益比 2%、分子分母均为负；减值损失占营收比为 3.2%，同比-8.4pct。毛利率略升、费用率上升、减值损失占比下降综合导致 26Q1-3 净利率提升至-8%，较 25 年+6.5pct；从结构来看净利率：一线-7.7%>二线-8%>三线-9%。展望后续，预计 26 年板块毛利率和净利率仍偏弱，但利润率有筑底趋势、并少数优质企业将有改善，27 年板块开始结算 24-25 年好房子阶段项目，预计板块毛利率将有所改善。 ⚫ 26Q1-3 末净负债率持平，净负债升、净资产降，现金短债比下降，财务状况仍承压。26Q1-3 末板块资产负债率 73.4%，较 25 年末基本持平；剔预收款后负债率为70.6%，较 25 年末+0.2pct；净负债率 98.3%，较 25 年末+5.1pct，其中一二三线净负债率均回升，源于有息负债稳定和现金下降推动的净负债上升、业绩持续亏损推动的净资产下降，但预计后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。26Q1-3 末板块现金短债比为 0.8 倍，较 25 年末-0.1 倍；其中一二三线房企分别为 0.8 倍、0.7 倍、0.9 倍，各线房企均有所回落。 ⚫ 26Q1-3 销售回款继续下降，预收锁定率降至历史低位、其中一二线房企仍相对略高。26Q1-3 板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-14%，源于行业销售增速下行。26Q1-3 行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为 90%，较25 年+20pct；26Q1-3 末预收账款同比-32.2%，较 25 年末+3.3pct；22-25 年末预收账款锁定率分别为 0.87、0.69、0.62、0.49 倍，26Q3 末继续下降至 0.43 倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一二线房企相对略高。 ⚫ 投资分析意见：供给缩量塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房新政将推动新房供给显著缩量，并判断二手房挂牌量中期见顶回落，但需求仍有较强支撑，并按揭贴息助力需求释放，政策聚焦去库存和稳杠杆发力，共同推动供需关系改善，预计核心城市陆续企稳中，全国底部滞后 3 年。此外，现房新政后，核心城市房价企稳、地价下降将助力优质房企利润底部抬升、价值显现；二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、滨江集团、招商蛇口、中海宏洋、中国金茂、建发股份、绿城中国、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预；销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共18页 有信仰 敢担当 守正创新 追求卓越 投资案件 结论和投资分析意见 我们认为，现房新政将推动新房供给显著缩量，并判断二手房挂牌量中期见顶回落，但需求仍有较强支撑，并按揭贴息助力需求释放，政策聚焦去库存和稳杠杆发力，共同推动供需关系改善，预计核心城市陆续企稳中，全国底部滞后 3 年。此外，现房新政后，核心城市房价企稳、地价下降将助力优质房企利润底部抬升、价值显现；二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、滨江集团、招商蛇口、中海宏洋、中国金茂、建发股份、绿城中国、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 原因与逻辑 自 2021 年下半年开始，房企资金链压力大幅提升，债务违约/展期频现。展望后续，房地产仍是我国国民经济支柱产业，今年春节以来核心城市楼市基本面改善背景下，上海和深圳两大核心城市接连放松楼市政策，同时中央会议及央媒多次要求稳定房地产市场，预示后续行业政策也将更加