镜像与记录：基于RMBS视角的中国个人住房贷款市场演进

特别报告│2026 年 11 月 fitchbohua.cn 1 结构融资 镜像与记录：基于 RMBS 视角的中国个人住房贷款市场演进 8·28 新政——中国个人住房贷款的分水岭 2026 年 8 月 28 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局牵头，多部门联动发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171 号）及配套《个人住房贷款管理办法（试行）》。这是 1999 年以来个人住房信贷底层规则最大的一次参数化重构。 新政核心调整包括：贷款最长期限从 30 年延至 40 年，偿债比上限由 55%提至 60%，预售按揭放款节点从“主体结构封顶”改为“竣工备案后”，存量浮动利率偏离一定幅度时可协商重定价，借款人阶段性失去收入来源的可协商展期等。 过去二十年，中国住房市场总体呈现“新房供给扩张、房价单边上涨”格局，除了居住属性外，住房在很大程度上也被视为金融杠杆工具和财富增值载体。2016 年“房住不炒”提出，2021 年起房企高杠杆模式加速出清，叠加人口拐点显现、城镇化放缓，市场供求关系发生根本性逆转。 这种宏观层面的深刻转变，清晰地投射在居民的信贷行为上。二十余年间，中国个人住房贷款余额从数万亿攀升至近 39 万亿元。其增长轨迹清晰地分为三个阶段：2014 年前平缓爬坡，2015-2022 年快速拉升，2022 年后持续回落。这一走势，既堪称过去房地产黄金时代的“杠杆缩影”，又折射出当前市场理性回归的“预期映射”。 2026 年前 8 个月，国内二手房成交占比突破 50%，住建部正式定调“房地产进入存量时代”。“十五五”消费规划将住房纳入大宗耐用消费品范畴，进而明确了房子的首要功能是居住，是具有折旧属性、需要日常养护的大件商品，而非稳定增值的金融产品。中国住房范式从“开发、销售、升值”转向“存量流通、城市更新、维护运营”。同步地，中国个人住房贷款的底层逻辑也完成了从“杠杆工具”到“消费分期”的根本切换。 房贷底层逻辑的切换，经由本次信贷规则的参数化重构得以落地执行。但差异不止于合同条款参数的调整——贷款期限更长、偿债比更高、放款节点后移，更深层次的变革在于房贷还款生态的01020304050200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025万亿元个人住房贷款余额来源：Wind、惠誉博华相关研究 《惠誉博华资产证券化市场运行报告 2026Q2》 》 《惠誉博华银行间市场个贷 ABS 指数报告 2026Q2》 《2026 年银行间信贷资产证券化展望》 分析师 郑 飞 + 8610 5663 3816 fei.zheng@fitchbohua.com 王 欢 + 8610 5663 3812 huan.wang@fitchbohua.com 孙佳平 + 8610 5663 3813 jiaping.sun@fitchbohua.com huan.wang@fitchbohua.com 媒体联系人 李 林 +8610 5957 0964 jack.li@thefitchgroup.com 本文以 RMBS 为切入点，构建分析中国个人住房贷款市场的核心视角。在宏观层面，“8.28 新政”对房贷期限、偿债比、放款节点等底层规则进行了重构，为中国个人住房贷款的历史演进划定了一条清晰的分水岭。 在此基础上，文章首先梳理 RMBS 的发行历程、关键历史节点及产品特征，勾勒出市场发展的阶段性轮廓；继而聚焦资产池中的首付、利率、早偿与逾期等核心要素，将其置于中国房地产发展阶段、调控政策演变、LPR 改革及存量房贷利率调整等重大政策背景下，逐一剖析其中蕴含的信息，以及数据所揭示的房地产发展周期与居民借贷行为的演变规律。 借助 RMBS 数据所映射的政策传导效果，本文旨在为理解中国住房金融市场的历史变迁打开了一扇可追踪的实证窗口。 特别报告│2026 年 11 月 fitchbohua.cn 2 结构融资 重塑：未来借款人将拥有更多的选择权和缓冲空间，以应对个人收入波动及宏观经济环境的不确定性。具体包括以下几点： 首先，利率机制从“签死”变为“可重谈”。浮动利率房贷的加点不再一成不变，虽然该机制在 2024 年已经落地1，但本次被上升为房地产信贷基本制度的一条。当全国新发放房贷利率明显低于存量水平时，借款人有权协商降低加点或用新贷款置换，从而让月供更及时地跟随市场利率下行。这对于未来某个时点可能面临现金流紧张的借款人来说，是一项重要的减压机制。 其次，还款困难处理从“刚性催收”走向“柔性协商”。在存量时代，银行的贷后管理或将更倾向于采取贷款展期、延后还本、调整还款计划等措施，而借款人与银行协商重新安排还款节奏的时机也可能更加提前，且逐步成为常态。 最后也是最重要的，购房决策的顺序从“先买再说”彻底逆转为“先算再买”。以往贷款购买住房时，购房人往往会受到公众对未来房价上涨预期的影响，即只要房价涨幅覆盖利息和税费，杠杆越高则收益越大，月供压力可以被未来的资本利得消化。当住房回归消费品定位叠加存量时代的到来，个人房贷的核心考量从“升值期盼”彻底转变为“现金流计算”。月供可控、产权清晰、宜居易售，远比“用贷款撬动一套会涨的资产”更能定义今后住房贷款安全边界。惠誉博华认为未来一段时间内，借款人会优先计算月供收入比、评估二手房流动性，住房贷款将从一种致富杠杆退回到为居住消费而使用的分期付款工具。贷款决策和后续还款安排，都将更加注重稳定性和可规划性。 个人住房贷款在金融市场的镜像 在中国住房贷款蓬勃发展的二十余年中，金融市场衍生出一个重要产品——个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）。它既是个人住房贷款在金融市场的镜像，也承载了对房贷发展阶段的记录。 RMBS 在中国从未平滑生长，追溯其发展历程，个人住房贷款发展阶段的每一次转换，都在 RMBS 发展历程中有所体现。拉长时间维度来看，个人住房贷款的政策框架在 1990 年代逐步搭建起来。1994 年《住房担保贷款管理试行办法》出台，标志着住房贷款有了制度基础；随后贷款条件不断放宽——1995 年首付比例降至三成、期限定为十年，1997 年期限延至二十年，1998 年《个人住房贷款管理办法》全面放开，1999 年首付比例进一步降至 20%、期限延至三十年。信贷政策的持续松绑，为个人住房贷款规模的扩张铺平了道路，也为日后 RMBS 的诞生创造了条件。 2005 年 12 月，“建元 2005-1”落地，RMBS 进入第一段试点期。其后 2008 年次贷危机席卷全球，监管层对证券化的态度急剧转向，RMBS 发行全面暂停，证券化被定性为风险外溢通道，RMBS 陷入长达六年的沉寂。 此后政策环境逐步回暖。2014 年备案制落地，2015 年信息披露指引出台，RMBS 迎来发展黄金期——2014-2021 年间，发行量一度占信贷 ABS 的 78%。银行将其视为资本释放与流动性管理的标准工具，RMBS 从边缘