2026年第三季度中国房地产市场报告

1世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.FIGURES | 中国 | 2026年第三季度FIGURES | 中国 | 2026年第三季度办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办+4.6%GDP(2026 年前三季度，同比变化)内容提要‒办公楼：三季度全国主要十城办公楼市场净吸纳量环同比分别提升45% 和66% 至82万平方米，创2021 年四季度以来单季新高，85% 来自深圳、上海、北京和杭州四大科技产业集群城市。新增供应107 万平方米，同比回落 19% 。季末全国空置率持平于 25.0% ，平均租金指数环比下降1.9% ，前三季度累计下跌6% ，较去年同期收窄2.3个百分点。‒零售物业：三季度全国零售物业新增供应达72万平方米，环比持平；净吸纳量环比下降17% 至62万平方米，主要归因于购物中心持续调改、部分新项目开业率不及预期。季末全国空置率维持在7.5% 。购物中心首层租金环比下跌0.5% ，前三季度累计跌幅1.3% ，同比扩大0.5个百分点。‒仓储物流：三季度净吸纳量达263 万平方米，同比上升 24% ，在电商大促带动下，第三方物流本季新租占比达45% ；新增供应188 万平方米，其中超过100 万平方米位于华南；全国平均空置率环比下降1.1个百分点至17.4% 。全国租金指数环比下跌4.1% 。华东环比降幅进一步收窄至0.7% ，华南则加速下跌，降幅达10% 。‒物业投资：三季度全国录得102 笔交易，交易总额321 亿元，环比下降62% ，同比下降 47% 。机构资金持续加仓物流赛道，带动新经济资产投资持续活跃；上海核心办公投资回暖，单城贡献全国办公楼交易额的83% 。办公楼环比年初至今同比租金-1.9%-6.0%-8.2%空置率+0.0 百分点+0.3 百分点+0.7 百分点零售物业环比年初至今同比租金-0.5%-1.3%-1.9%空置率+0.1 百分点+0.0 百分点+0.0 百分点仓储物流环比年初至今同比租金-4.1%-8.3%-10.9 %空置率-1.1 百分点-1.3 百分点-1.7 百分点物业投资环比年初至今总额同比同比总额1-62.2%-11.8%-46.9%注释 1：成交金额包含1000 万美元以上的办公楼、零售物业、工业物业、综合体、酒店和其他商业地产项目。数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年第三季度数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2026 年10月+1.1% 社零总额(2026 年前三季度，同比变化)-7.2%固定资产投资(2026 年前三季度，同比变化)图表 1：市场概览2世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.FIGURES | 中国 | 2026年第三季度宏观经济前三季度中国GDP 同比增长4.6% ，落在年度目标区间内；三季度同比增长4.5% 、环比增长1.2% ， 均较二季度有所回升，经济顶住压力保持平稳运行，呈现动能向新、结构向优的发展态势。三季度货物进出口总额接近40万亿元，同比增长18.8% ，增速逐季加快；三季度单季出口首次突破8万亿元，同比增长22% 。出口持续高景气，为经济增长注入确定性。出口结构加速“向智向绿”升级：装备制造业贡献近九成出口增量，集成电路出口增长99.1% ，电动汽车、锂电池、风力发电机组及其零件分别增长72.3% 、 36.4% 和22.4% 。9月社会消费品零售总额同比增长1.1% ，较8月加快0.7个百分点，但前三季度累计仅增长1.1% ，商品消费动能仍然偏弱。前三季度服务零售额增长5.0% ，明显快于商品零售的1.0% ，居民消费重心继续由“ 买东西” 向“ 买体验、买服务” 迁移。通讯器材零售额增速放缓，但仍居升级类商品首位；化妆品和服装保持温和增长，增速较2025年仍在加快。投资总体承压，前三季度全国固定资产投资同比下降7.2% ，房地产开发投资下降20.6% 构成主要拖累。制造业投资结构进一步向高端化、智能化倾斜：高技术产业投资同比增长4.9% ，其中信息服务业增长20.2% ，航空航天器及设备制造业、电子及通信设备制造业分别增长12.5% 和7.6% 。房地产仍处于深度调整，但价格端初步显现企稳信号：9月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2% ，二三线城市环比降幅总体收窄。三季度国常会已明确“推出一批务实管用的增量政策”，9月末央行一揽子结构性货币政策工具与财政部5500亿元地方债务结存限额相继落地，四季度稳投资、扩内需政策有望持续发力，经济动能有望边际回升。图表 2：中国 GDP 增速（同比）数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年第三季度图表 3：存款准备金率和贷款市场报价利率（LPR ）数据来源：中国人民银行，世邦魏理仕研究部，2026年第三季度4.8%0.4%3.9%2.9%4.5%6.3%4.9% 5.2% 5.3%4.7% 4.6%5.4% 5.4% 5.2% 4.8% 4.5%5.0%4.3% 4.5%0%2%4%6%8%10%2022 Q12022 Q22022 Q32022 Q42023 Q12023 Q22023 Q32023 Q42024 Q12024 Q22024 Q32024 Q42025 Q12025 Q22025 Q32025 Q42026 Q12026 Q22026 Q32.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%8.0%9.0%10.0%11.0%12.0%13.0%14.0%2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月2023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月2024年7月2024年10月2025年1月2025年4月2025年7月2025年10月2026年1月2026年4月2026年7月大型金融机构存准率（左轴）一年期LPR （右轴）五年期LPR （右轴）3世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.FIGURES | 中国 | 2026年第三季度办公楼科技与先进制造引领需求，净吸纳量创2021 年四季度以来新高三季度全国主要十城办公楼市场新增供应107万平方米，同比降 19% 。前三季度供应累计276万平方米，同比减少16% 。净吸纳量环同比分别提升45% 和66% 至82万平方米，创2021年四季度以来单季新高，85% 来自深圳、上海、北京、杭州四大科技产业集群城市。前三季度全国累计净吸纳量191万平方米，同比增长13% 。季末全国空置率为25% ，环比持平，十城中七城环比持平或改善。全国平均租金指数环比下降1.9% ，跌幅较二季度继续收窄，前三季度累计下跌6% ，较去年同期收窄2.3个百分点。增量需求攀升，机器人产业链租赁成交突破新高三季度新租交易量环比持平、同比增长10% 。新设立和扩租同比分别增长26% 和50% ，增量需求租赁动能抬升。图表 4：全国办公楼新增供应、净吸纳量和空置率数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年第三季度图表 5：主要市场空置率和未来供应预测数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年第三季度空置率+0.7 pps 同比租金-8.2% 同比净吸纳量+66% 同比0%5%10%15%20%2