2026年三季报点评：单季业绩同比扭亏，投资持续聚焦核心

证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 保利发展（600048） 2026 年三季报点评：单季业绩同比扭亏，投资持续聚焦核心 2026 年 11 月 02 日 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 证券分析师 刘汪 执业证书：S0600526030001 liuwang@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 5.40 一年最低/最高价 4.51/7.35 市净率(倍) 0.33 流通A股市值(百万元) 64,640.39 总市值(百万元) 64,640.39 基础数据 每股净资产(元,LF) 16.31 资产负债率(%,LF) 71.68 总股本(百万股) 11,970.44 流通 A 股(百万股) 11,970.44 相关研究 《保利发展(600048)：2026 年一季报点评：结转盈利阶段承压，销售回款韧性延续》 2026-04-30 《保利发展(600048)：2025 年年报点评：投销稳健聚焦核心，融资回款优势延续》 2026-04-21 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业总收入（百万元） 311,666 308,144 263,207 240,545 225,246 同比（%） (10.16) (1.13) (14.58) (8.61) (6.36) 归母净利润（百万元） 5,001 1,035 1,065 1,115 1,181 同比（%） (58.56) (79.31) 2.93 4.68 5.95 EPS-最新摊薄（元/股） 0.42 0.09 0.09 0.09 0.10 P/E（现价&最新摊薄） 12.93 62.47 60.70 57.98 54.73 [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：10 月 29 日，公司披露 2026 年三季报，前三季度实现营业收入1549.56 亿元，同比下降 10.8%；归母净利润 23.32 亿元，同比下降 16.0%。其中，第三季度实现营业收入 520.96 亿元，同比下降 8.4%；归母净利润 3.74 亿元，上年同期为亏损 5.33 亿元，同比扭亏。 ◼ 结转盈利仍承压，单季业绩同比扭亏：2026 年前三季度收入和利润同比下滑，主要受行业调整及结转项目盈利能力下降影响。2026 年前三季度公司竣工面积 941 万平方米，同比-48.1%；毛利率 12.8%，同比-1.2pct。费用端，2026 年前三季度财务费用 28.91 亿元，同比增长 15.0%，主因利息收入同比减少 4.24 亿元，进一步影响利润。第三季度单季度实现归母净利润 3.74 亿元，同比实现扭亏，主要受结转项目结构变化带动。 ◼ 销售表现好于行业，核心城市布局支撑经营韧性：2026 年前三季度公司实现签约金额 1812 亿元，同比下降 10.2%，降幅好于行业平均水平（同期全国百强房企销售额同比下降 13.3%），核心城市布局及产品力对销售形成一定支撑。前三季度公司实现销售回笼 1609 亿元，回笼率 88.8%；截至三季度末货币资金 1189.02 亿元，经营活动现金流净额 77.19 亿元，同比增长 10.6%。 ◼ 投资持续聚焦核心，土储结构稳步优化：公司投资继续向高能级城市集中，2026 年前三季度公司拿地金额 772 亿元，同比增长 28%，其中 69%的投资金额位于北上广深一线城市核心区域及核心板块，拿地面积 334万平方米，均位于 38 个核心城市。截至三季度末，公司共有在建拟建项目 501 个，在建面积 4377 万平方米，待开发面积 4664 万平方米。 ◼ 盈利预测与投资评级：考虑到新房市场整体仍处筑底阶段，公司开发业务结转规模与毛利率修复或慢于此前预期，我们下调盈利预测，预计2026~2028 年归母净利润分 别为 10.65/11.15/11.81 亿元（原值 为18.39/23.89/28.18 亿元），对应 PE 为 60.7/58.0/54.7 倍。公司央企信用及融资渠道优势稳固，核心城市优质土储持续补充，有望更好承接市场分化下的改善型需求，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。 -37%-32%-27%-22%-17%-12%-7%-2%3%8%2025/11/32026/3/32026/7/12026/10/29保利发展沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 公司点评报告 东吴证券研究所 2 / 3 保利发展三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 1,007,633 900,844 849,436 808,853 营业总收入 308,144 263,207 240,545 225,246 货币资金及交易性金融资产 123,251 122,357 136,989 148,433 营业成本(含金融类) 268,857 233,175 213,243 199,343 经营性应收款项 23,597 21,608 20,284 19,304 税金及附加 5,740 5,527 5,051 4,955 存货 668,175 577,437 523,607 480,120 销售费用 8,735 8,686 8,179 7,884 合同资产 196 158 144 135 管理费用 4,507 4,343 4,089 3,942 其他流动资产 192,414 179,283 168,411 160,862 研发费用 37 53 48 45 非流动资产 180,659 178,355 176,733 176,038 财务费用 3,912 3,882 3,876 3,762 长期股权投资 94,973 91,973 89,473 87,973 加:其他收益 105 100 100 100 固定资产及使用权资产 10,697 9,951 9,146 8,286 投资净收益 (31) 600 600 600 在建工程 606 616 626 636 公允价值变动 63 0 0 0 无形资产 323 327 330 330 减值损失 (7,069) (6,000) (4,400) (3,500) 商誉 67 67 67 67 资产处置收益 154 80 80 80 长期待摊费用 298 318 338 358 营业利润 9,578 2,321 2,439 2,596 其他非流动资产 73,697 75,105 76,755 78,390 营业外净收支 159 200 200 200 资产总计 1,188,292 1,079,200 1