房地产行业周报：关注新房供应与土拍变化，重申优质房企配置价值

1关注新房供应与土拍变化，重申优质房企配置价值证券研究报告2026年11月01日请务必阅读正文后免责条款杨 侃投资咨询编号：S1060514080002证券分析师行业周报地产行业强于大市（维持）2核心摘要周度观点：短期大盘波动加大，重申优质地产或具配置价值。本周申万地产板块下跌4.81%，但优质地产如招商蛇口、华润置地单周上涨7.8%和3.25%。往后看，在短期市场风险偏好下行的背景下，一方面随着各地“8.28新政”细则陆续出台，实际执行相比此前预期留有缓冲空间（如项目分类执行、分期备案竣工等），叠加9月末房贷贴息带来的政策呵护，前期由于现房销售带来的过度悲观预期有望逐步修正；2）另一方面贴息政策有望进一步降低居民置业成本，提升首次置业家庭的入市意愿，叠加现房销售带来的短期供应减少，提需求与控增量相结合背景下，有望加速存量库存去化与楼市的止跌企稳，重申资金、运营及产品力强的优质房企或具配置价值。 短期关注土拍及新房供应变化，中期重回基本面逻辑。随着各地新政细则陆续出台，我们认为后续关注两个方面：1）理论上现房销售将带来房企周转放缓、回款变慢，同时项目入市变慢也将带来未来销售的不确定性，这均将带来短期企业投资拿地谨慎及潜在新房供应减少，后续密切关注地价及新房供应量变化；2）另一方面，在提需求与控增量背景下，预计市场关注点将重回基本面，密切关注重点城市二手房量价走势。 投资建议：短期随着各地“8.28新政”细则出台，叠加房贷贴息政策呵护，前期现房销售带来的悲观预期有望修复，看好资金、运营及产品力强的房企在商品房销售制度变革的浪潮中扩大优势，关注华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等房企，以及优质经纪公司贝壳。政策环境监测：成都、长沙发布商品住房销售制度改革落地细则。市场运行监测：1）十月二手房同比上行，成交表现持续好于新房。 10.24-10.30重点50城新房成交1.6万套，环比升4%，重点20城二手房成交2.0万套，环比降6.1%。10月（截至30日）重点50城新房月日均成交同比降20.3%，环比降15.5%；重点20城二手房月日均成交同比升13.1%，环比降4.2% 。2）16城去化周期环比持平。截至2026年10月30日，16城取证库存8298万平，去化周期20.5个月，环比持平。资本市场监测：本周申万房地产板块跌4.81%，跑输沪深300（-2.92%）；本周内房股指数跌0.48%，港房中太古地产、长实集团涨幅居前。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年10月30日股息率4.4% 2021-2025年累计减值285亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 2026-2030年年均开店4-8个，利于租金稳定增长建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比84%（货值口径），2022年-2025年全口径计提减值损失金额累计达172亿元 2025年毛利率延续企稳回升 2022-2025年分红稳定在20亿以上；截至2026年10月30日，最新股息率6.7% 2025年拿地排名前6中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2026年10月30日仅0.31倍PB，股息率3.8%，2026年以来涨7.7% 26H1末在手货值86%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025拿地靠前，2021-2025年累计减值137亿压力减轻 市值（截至2026年10月30日）/2025年销售额比为9%，截至2026年10月30日PB 0.35倍，2026年以来跌34.7%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测4来源：成都市住房和城乡建设局，长沙市人民政府，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2026年10月29日长沙公布商品住房销售制度改革落地细则2026年10月26日成都公布商品住房销售制度改革落地细则市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：十月二手房日均成交同比上行，持续好于新房重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：10.24-10.30重点50城新房成交1.6万套，环比升4%，重点20城二手房成交2.0万套，环比降6.1%。10月（截至30日）重点50城新房月日均成交同比降20.3%，环比降15.5%；重点20城二手房月日均成交同比升13.1%，环比降4.2%。0.00.51.01.52.02.53.00.00.51.01.52.02.53.03.525.5.1025.8.10 25.11.10 26.2.1026.5.1026.8.10万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-60%-40%-20%0%20%40%2025.10 2025.12 2026.22026.42026.62026.8 2026.10新房月日均成交同比一线同比二线三线0246W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492023年2024年2025年2026年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492023年2024年2025年2026年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：去化周期20.5个月，环比基本持平点评：截至2026年10月30日，16城取证库存8298万平，去化周期20.5个月，环比基本持平。16城商品房取证库存及去化月数0510152025306000650070007500800085009000950010000105001100023.5.12 23.7.28 23.10.13 23.12.29 24.3.15 24.5.31 24.8.16 24.11.1 25.1.1725.4.425.6.2025.9.5 25.11.21 26.2.626.4.24 26.7.10 26.9.2516城库存去化月数（右）万平月7资本市场监测2020年1月10日本周申万房地产板块跌4.81%，跑输沪深300（-2.92%）；截止2026年10月30日，地产板块PE（TTM）12.2倍，低于沪深300的12.9倍，估值处于近五年20.6%分位。板块涨跌排序资料来源：Wind，平安证券研究所行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图51525354555657585952021/10/212022/10/212023/10/212024/10/212025/10/212026/10/